Kann ich einen Mietvertrag erben?
Ein Erbe kann den Mietvertrag nur erben, wenn der verstorbene Mieter allein lebte. Gibt es überlebende Mitbewohner in der Wohnung, treten diese in das Mietverhältnis über, nicht der Erbe. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod, dürfen Erben die Wohnung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Inhaltsverzeichnis
Was geschieht mit dem Mietvertrag bei Tod des Mieters?
Nach dem Ableben eines Mieters endet ein Mietvertrag nicht automatisch, sondern geht an Eintrittsberechtigten oder Erben über. Wer den Mietvertrag als Erbe übernehmen darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise ob der Mieter alleine lebte, welche Verwandtschaftsbeziehung zu den Mitmietern bestand und ob es Erben gibt.
Aufgrund der Ausnahmesituation des Todesfalls ist es niemandem verpflichtend, das Mietverhältnis zu übernehmen. Strebt der Erbe des Mieters die Kündigung des Mietvertrages an, gilt es die Kündigung innerhalb eines Monat, außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist, dem Vermieter zu übergeben.
Wer hat die Option, nach dem Tod, den Mietvertrag zu übernehmen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, wer beim Tod des Mieters in dessen Mietvertrag eintritt (BGB § 563ff). Verstirbt der Mieter, wird der Mietvertrag zunächst automatisch von den Erben übernommen. Wer in den Mietvertrag eintreten darf, hängt davon ab, wie der Verstorbene lebte?
Mieter lebte allein:
Falls der verstorbene Mieter allein lebte, kann sein Erbe den Mietvertrag fortsetzen. Wer das Erbe antreten wird, hängt davon ab, wer im Testament oder Erbvertrag des Verstorbenen als Erbe benannt wurde. Wenn es solche Dokumente nicht gibt, dann greift die gesetzliche Erbfolge. Demnach erben in der Regel die Kinder, somit geht der Mietvertrag diesen über.
Mieter lebte mit Ehegatten, Lebenspartner oder in einer Wohngemeinschaft:
Sofern der verstorbene Mieter und sein Partner oder Lebensgefährte in der gemeinsamen Wohnung zusammengelebt haben, gilt der überlebende Partner automatisch als Mietvertragspartei. Auch wenn der Vertrag nur auf den verstorbenen Mieter ausgestellt ist, kann der überlebende Partner den Mietvertrag übernehmen. Wenn der Mieter mit anderen Familienmitgliedern zusammengelebt hat, geht der Mietvertrag auf die Hinterbliebenen über. Dabei gibt es eine Rangfolge: Der überlebende Partner hat Vorrang, dann folgen die Kinder und anschließend Personen, die dauerhaft im Haushalt mit dem Mieter gelebt haben, aber nicht zur Familie gehören.
Hinweis:
Das Gesetz macht eine Abstufung, wer in den bestehenden Mietvertrag eintreten darf. Hat der Verstorbene mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner zusammengewohnt, dürfen diese vorrangig den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Anschließend die Kinder, dann weitere Familienangehörige, usw. Grundsätzlich gilt, der Mietvertrag des Verstorbenen kann nur geerbt werden , wenn dieser alleine die Mietimmobilie bewohnte.
Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch - § 563, §563a, §563b
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
(3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
(1) Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.
(2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.
(3) Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheitsleistung verlangen.
Sonderkündigungsrecht im Todesfall?
Der Gesetzgeber schützt diejenigen, die das Mietverhältnis übernehmen dürfen. Sie dürfen aus dem Vertrag aussteigen, haben ein sogenanntes „Sonderkündigungsrecht“. Bedeutet Erben dürfen innerhalb eines Monats, den Mietvertrag außerordentlich auflösen. Aber auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht (z.B. bei Mietrückständen, Störung des Hausfriedens oder Eigenbedarf).
Welche Fristen gelten bei Kündigung des Mietvertrags im Todesfall ?
- Die vierwöchige Frist für eine außerordentliche Kündigung beginnt, sobald die berechtigte Person vom Tod des Mieters erfährt.
- Nachdem eine außerordentliche Kündigung eingereicht wurde, gibt es eine dreimonatige Kündigungsfrist. Daher muss die Wohnung spätestens drei Monate nach der außerordentlichen Kündigung geräumt sein.
- Falls die Frist verpasst wird, wird der Mietvertrag regulär fortgesetzt und die Kündigungsfristen, die im Mietvertrag festgelegt sind, gelten.
Wie sollte die Kündigung erfolgen?
- Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen
- Im Kundigungschreiben, sollte der verstorbenen Mieter und das Sterbedatum genannt sein
- Anschrift und Begründung der Kündigung
- Jeder Erbe, auf dessen der Mietvertrag übergeht, muss unterzeichnen
- Eine Originalvollmacht, kann eine Unterschrift ersetzen (bei mehreren Erben)
- Kopie, der Sterbeurkunde beilegen
Mustervorlage für eine Sonderkündigung bei Todesfall
………………………………………..
………………………..……………..
……………………………………….
Datum
Kündigung des Mietverhältnisses
Vertragsnummer(falls vorhanden):
Sehr geehrte(r) Herr / Frau ,
da Herr/Frau ……………………… , am ………………………. verstorben ist, kündige ich hiermit
zum …………………………… (Monatsende plus drei Monate) den Mietvertrag mit der nachstehenden
Wohnadresse:
Sie erhalten zudem die Sterbeurkunde als beglaubigte Kopie.
Ich/Wir bitten Sie, die Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich zu bestätigen.
Mit freundlichen Grüßen
……………………………………………………………………………………………….
Unterschrift aller Erben, bei Erbengemeinschaft
Anlage
Kopie der Sterbeurkunde des ehemaligen Mieters
Welche Rechte und Pflichten hat der neue Mieter?
Der neue Mieter hat das Recht, den Mietvertrag des verstorbenen Mieters zu übernehmen und das Mietverhältnis fortzusetzen. Er hat die Pflicht, die Miete und alle anderen Zahlungsverpflichtungen des verstorbenen Mieters zu übernehmen und rechtzeitig zu bezahlen. Außerdem ist er verantwortlich für die Instandhaltung und den Zustand der Mietwohnung sowie für die Einhaltung der Hausordnung. Im Todesfall des vorherigen Mieters kann es auch zu einer Durchsuchung der Wohnung kommen, um eventuelle Wertgegenstände und Dokumente zu finden.
Der neue Mieter übernimmt alle Rechte und Pflichten. Das bedeutet, er muss…
- im Zweifelsfall für Renovierungen aufkommen.
- aus der Vergangenheit, entstandene Mietschulden begleichen.
- eine Kaution leisten, sofern der Verstorbene keine geleistet hat und der Vermieter eine fordert.
Was kann der Vermieter tun, wenn kein Erbe bekannt ist?
Es kommt vor, dass keine Mitmieter und auch keine Erben existieren. Gibt es niemanden, der in das Mietverhältnis eintritt, sollte der Vermieter folgendermaßen vorgehen:
1) Nachlassgericht kontaktieren: Der Vermieter kann beim Nachlassgericht in Erfahrung bringen, ob es Erben gibt.
2) Nachlasspfleger bestellen: Existieren keine Erben oder kann der Vermieter diese über längere Zeit nicht erreichen, kann er einen Nachlasspfleger beauftragen. Dieser kümmert sich um die Kündigung und Räumung der Wohnung. Der Antrag auf Nachlasspflegschaft ist in diesem Fall kostenlos. Zudem sucht der Nachlasspfleger nach Erben. Bleibt die Suche erfolglos, erbt das Land. Entstehende Kosten bezahlt der Nachlasspfleger aus dem Nachlass des verstorbenen Vermieters. Ist der Nachlass überschuldet, muss der Vermieter die Kosten für die Räumung (und Renovierung) selber tragen.
Achtung:
Dem Vermieter hat nicht das Recht, die Wohnung eigenmächtig zu betreten oder auszuräumen. Er darf das auch dann nicht, wenn vorerst keine Erben auffindbar sind. Finden sich im Nachhinein doch noch Erben, können diese möglicherweise Schadenersatz verlangen.
Was geschieht mit dem Mietvertrag, wenn der Vermieter stirbt?
Wenn der Vermieter stirbt, wird der Mietvertrag auch hier nicht automatisch ungültig. Der Vertrag wird von den Erben oder der Erbengemeinschaft des ehemaligen Vermieters übernommen. Die Bedingungen des Vertrags bleiben in der Regel unverändert und die Pflichten des Vermieters werden auf die Erben übertragen. Die Mieter sollten jedoch prüfen, wer nun ihr Ansprechpartner bei Fragen oder Problemen ist und ob sich die Kontoverbindung zur Überweisung der Miete ändert. Falls der Erbe den Mietvertrag kündigen möchte, gelten hierbei die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen. Auch Mieter haben in diesem Fall kein Anspruch auf eine Sonderkündigung.
FAQ´s
Im Todesfall des Mieters gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Nachdem der Tod des Mieters bekannt wurde, müssen die Erben den Mietvertrag innerhalb eines Monats kündigen. Danach gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Danach muss die Wohnung leergeräumt sein. Wird die Sonderkündigungsfrist verpasst, übernehmen die Angehörigen/Erben den Mietvertrag automatisch.
Im Todesfall haben eintrittsberechtigten Personen ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Verstorbene Verträge abgeschlossen hat. Im Falle des Mietvertrages müssen Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem Todesfall, den Vertrag kündigen.
Falls es weder berechtigte Mitmieter noch Erben des Verstorbenen gibt, muss der Vermieter das zuständige Nachlassgericht kontaktieren. Sollten keine Erben aufzufinden sein, ordnet das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft an. Der Nachlasspfleger sorgt für die Kündigung und Räumung der Wohnung und unternimmt Schritte, um mögliche Erben ausfindig zu machen.
In diesem Fall treten die Erben des Vermieters in den Mietvertrag ein (automatisch). Das Mietverhältnis hört also nicht einfach so auf. Der Erblasser hat grundsätzlich drei Möglichkeiten, mit denen er sein Vermögen und damit den Mietvertrag vererben kann: im Testament, im Erbvertrag, oder durch die gesetzliche Erbfolge.
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