Außerordentliche Kündigung –
Wann darf ich als Vermieter fristlos kündigen?

Es ist wichtig zu wissen, wann ein Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen darf. Neben der ordentlichen Kündigung, kann in bestimmten Fällen auch eine außerordentliche Kündigung erfolgen. Man spricht hier von einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Die häufigsten Gründe für eine fristlose Kündigung sind die Nichtzahlung der Miete, die Störung des Hausfriedens oder die missbräuchliche Nutzung des Mietobjekts. Sie finden hier eine kostenlose Vorlage für eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages

Inhaltsverzeichnis

Gründe für eine außerordentliche und fristlose Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Die häufigsten Gründe weswegen eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters erfolgen können sind:

Mietrückstand

Eine Kündigung ist möglich, sollte der/die Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten komplett oder teilweise die Miete nicht gezahlt haben. Bei Teilbeträgen gilt die Regel, in jedem Fall muss der ausstehende Betrag, zwei Monatsmieten übersteigen.

Unpünktliche Mietzahlungen

In solchen Fällen muss vorher eine schriftliche Abmahnung erfolgen, da es sich laut BGB um Zahlungsverzug handelt. Auch hier gilt die Regel, der Betrag der ausstehenden Miete, muss mindestens zwei Monatsmieten übersteigen.

Nicht erlaubte Untervermietung

Eine Überlassung der Wohnräume an Dritte, ob entgeltlich oder unentgeltlich, erfordert die Zustimmung des Vermieters bzw. Eigentümers. Als Vermieter sollten Sie hier dem/die Mieter eine Abmahnung zukommen lassen. Nach erfolgter Abmahnung und weiteren Verstoßes kann auf Unterlassung geklagt werden und das Mietverhältnis gekündigt werden.

Ausbleiben der Kaution

Sollte die Kautionsleistung ausbleiben, sprechen Sie Ihre Mieter darauf an. Erfolgt die Zahlung der Kaution nicht, dürfen Sie als Vermieter ohne Schonfrist, die fristlose Kündigung aussprechen.

Wiederkehrende Störung des Hausfriedens

Hierzu zählen Verstoß gegen die Hausordnung, Lärmbelästigungen, aggressives Verhalten oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder weiteren Hausbewohnern oder das Ablagern von Müll im Treppenhaus. Um eine fristlose Kündigung zu erteilen, muss eine unzumutbare Situation nachzuweisen sein. Vor der fristlosen Kündigung muss zudem eine Abmahnung erfolgen. Der Vermieter steht in der Beweislast und muss Zeugen benennen können.

Das vernachlässigen oder die Gefährdung der Mietsache

Kein regelmäßiges Lüften, kein Heizen trotz Frostgefahr, Nichterfüllung von vertraglich festgelegten Instandhaltungsmaßnahmen, Herbeiführen von Brandgefahr, unerlaubtes Verändern der Raumaufteilung oder Verwahrlosung der Wohnung, sind Gründe für eine fristlose Kündigung.
Der Vermieter muss in solchen Fällen abmahnen und eine angemessene Frist zur Verhaltensänderung setzen. Sind die Mieter nicht einsichtig und verändern an der Situation nichts, darf fristlos gekündigt werden.

Paragraph

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Abmahnung vor fristloser Kündigung

Eine fristlose Kündigung, darf meist nur dann erfolgen, wenn sich die Abmahnung als erfolglos herausstellt. Vor jeder Kündigung muss eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Kommen der/die Mieter Ihren vereinbarten Pflichten nicht nach, kann der Vermieter eine Frist setzten, ist die Frist ergebnislos verstrichen, kann dieser den/die Mietern, die überlassenen Mietsache entziehen.

Eine Abmahnung besteht immer aus zwei Teilen. Im ersten Teil wird das vertragswidrige Verhalten des Mieters festgestellt. Im zweiten Teil werden der/die Mieter darauf hingewiesen, dass, wenn das Fehlverhalten weiterhin fortgesetzt wird oder weitere Verstöße hinzukommen, diese mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen haben.

Beispiel Vorlage – Abmahnung

Musterschreiben: Abmahnung wegen Zahlungsverzug (Abmahnungsgrund)

 

Sehr geehrte Damen und Herren, (Name der/die Mieter)

mit dem Mietvertrag vom __________________________ vermiete(n) ich/wir an Sie die Mietsache in:

________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

(Adresse des Mietobjektes, Wohnungsnummer)

 

nach § ____ des Mietvertrags vom _____ muss die Miete monatlich jeweils bis spätestens am dritten Werktag eines jeden Kalendermonats per Überweisung bezahlt sein. Die Mietzahlung von September wurde meinem Konto am 15.9._____, eine Teilzahlung der Miete von Oktober kam am 18.10._____ und die Miete von November und Dezember blieb komplett aus.

Sie befinden sich somit mit der Entrichtung der Mietzahlung in Höhe von _______€ im Rückstand.

Ich fordere Sie hiermit auf, unverzüglich den Mietrückstand zu begleichen.

 

Für den Fall weiterer unpünktlichen oder ausbleibenden Zahlungen Ihrerseits, muss ich mir weitere Schritte vorbehalten. Insoweit steht grundsätzlich die fristlose Kündigung Ihres Mietverhältnisses im Raum. Ich/Wir werde(n) mir/uns die Geltendmachung etwaiger durch die Pflichtverletzung entstandener Kosten im Wege des Schadensersatzes sowie weitere gerichtliche Schritte vorbehalten. Ich/Wir hoffe(n), dass diese Schritte nicht nötig sein werden. Im gemeinsamen Interesse weise(n) ich/wir Sie deshalb nochmals daraufhin, sich zukünftig vertragsgemäß zu verhalten.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

______________________           ___________________________

Ort, Datum                                                 Unterschrift

Was tun, wenn die Mieter nach fristloser Kündigung nicht ausziehen?

Sollten sich Ihre Mieter weigern auszuziehen, dürfen Sie als Vermieter nicht selbstständig handeln. In diesem Fall müssen Sie eine Räumungsklage einreichen. Bedeutet, um eine Zwangsräumung
Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses durchsetzen zu können, benötigen Sie als Eigentümer und Vermieter ein gerichtliches Urteil, für das die Erhebung einer Räumungsklage notwendig ist. Im Anschluss prüft das Gericht, ob Ihr Mieter die Wohnung oder das Haus räumen muss.

Fristlose-kündigung-mieter-verweigert-auszug

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FAQ´s

Ja. Eine außerordentliche oder auch fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.

Das Gesetz erlaubt auch eine mündliche Abmahnung. Aber dies ist nicht zu empfehlen. Eine Abmahnung sollte trotzdem immer schriftlich erfolgen.

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