Umwandlungsverbot ab Juni 2023 für Wohnungen in Bayern
Ab Juni 2021 tritt im Freistaat Bayern ein Umwandlungsverbot für Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Kraft. Dies gilt für 50 Kommunen, darunter auch die Stadt München. Das bedeutet, dass Vermieter ihre Miethäuser nicht mehr in Eigentumswohnungen umwandeln oder verkaufen können, ohne die Genehmigung der Gemeinde einzuholen. Ziel ist es, den Verlust von bezahlbarem Wohnraum zu vermeiden und langfristig mehr Mietwohnungen zu erhalten. Durch das Verbot sollen Mieterinnen und Mieter besser geschützt werden und auch die Mietpreisentwicklung soll dadurch gebremst werden.
Inhaltsverzeichnis
§ 250 BauGB: Befristetes "Umwandlungsverbot" in Bayern tritt in Kraft
Ab dem 1. Juni gilt in Bayern ein Verbot zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für 50 ausgewählte Kommunen, darunter München. Die Maßnahme, die auf das Baulandmobilisierungsgesetz zurückzuführen ist, betrifft nur größere Mietshäuser und läuft bis Ende 2025. Am 25. April 2023 hat der Bayerische Ministerrat die Änderung der „Gebietsbestimmungsverordnung Bau“ beschlossen. Bei angespanntem Wohnungsmarkt ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur unter Genehmigungsvorbehalt gestattet und ist bis zum 31. Dezember 2025 befristet. Kleineigentümer sind dabei von der Regelung ausgenommen.
Ein Gutachten hat 50 Städte und Gemeinden identifiziert, die von der Verordnung betroffen sind, darunter auch München. Für bestehende Gebäude mit mindestens elf Wohnungen in diesen Kommunen wird künftig eine Genehmigung benötigt, während kleinere Mietshäuser mit bis zu zehn Wohnungen ausgenommen sind. Dies dient der Stärkung des Mieterschutz.
Im Dezember 2022 wurde der Verordnungsentwurf vom Ministerrat verabschiedet. Die „Gebietsbestimmungsverordnung Bau“ trat am 16. September 2022 in Kraft und erleichtert den Wohnungsbau in angespannten Märkten, ermöglicht das kommunale Vorkaufsrecht bei bebauten, brachliegenden oder unbebauten Grundstücken und erweitert das Baugebot. Das Umwandlungsverbot war lange umstritten in Bayern.
Neue Regelung: Bayern beschließt Umwandlungsverbot
Bauminister Christian Bernreiter (CSU) erklärte, dass es für Häuser mit bis zu zehn Wohnungen keine Änderungen geben werde. Der Freistaat Bayern hat sich nach langem Überlegen entschlossen, ab dem 1. Juni ein Umwandlungsverbot für Mietwohnungen einzuführen. Dieses Verbot gilt landesweit, auch in München. In 50 Gemeinden, deren Wohnungsmärkte als angespannt eingestuft wurden, ist es künftig nicht mehr erlaubt, Mietwohnungen ohne Genehmigung der Baubehörden in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Der Ministerrat hat diese Verordnung am Dienstag beschlossen, sie ist bis zum 31. Dezember 2025 befristet und gilt für Mietshäuser mit mindestens elf Wohneinheiten. Zu den betroffenen Gemeinden gehören sowohl Städte im Umland wie Dachau, Fürstenfeldbruck, Germering, Puchheim und Grafing, als auch Gemeinden wie Eching, Unterföhring, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Unterhaching, Kirchseeon, Markt Schwaben und Münsing. Mieter vor Umwandlungen und dem gesetzlich vorgesehenen Kleineigentümerschutz. Der Mieterverein München hingegen kritisiert die Begrenzung scharf. Seiner Meinung nach bleiben Mieter in solchen Gebäuden weiterhin ungeschützt. Die Vorsitzende Beatrix Zurek (SPD) fordert das Kabinett auf, die Regelungen zu verschärfen, um zu verhindern, dass bezahlbarer Wohnraum in München unwiederbringlich an Investoren verkauft wird.
BauGB §250 Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten
(1) Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a Satz 3 und 4 vorliegen und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind, bedarf bei Wohngebäuden, die bereits am Tag des Inkrafttretens der Rechtsverordnung nach Satz 3 bestanden, die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. Das Genehmigungserfordernis nach Satz 1 gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete nach Satz 1 durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. In der Rechtsverordnung nach Satz 3 kann eine von Satz 2 abweichende Anzahl an Wohnungen bestimmt werden; diese Anzahl kann zwischen drei und 15 liegen.
(2) Zuständig für die Genehmigung ist die von der Landesregierung bestimmte Stelle. § 173 Absatz 3 gilt entsprechend.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn
1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung entsprechend Satz 1 Nummer 1 bis 3 bedarf. Diese Genehmigungspflicht ist in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen; die Eintragung erfolgt auf Ersuchen der nach Absatz 2 Satz 1 zuständigen Stelle. Die Genehmigungspflicht erlischt mit Außerkrafttreten der Verordnung nach Absatz 1 Satz 3.
(4) Unbeschadet des Absatzes 3 darf eine Genehmigung nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Unter der Voraussetzung von Satz 1 kann die Genehmigung mit einer Auflage erteilt werden.
(5) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach Absatz 1 Satz 3 liegt, darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist. Mit der Eintragung gilt die Genehmigung als erteilt.
(6) Der Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 bedarf ferner
1. die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte,
2. die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, sowie
3. bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist.
Die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 gelten sinngemäß.
(7) Diese Vorschrift geht im räumlichen Anwendungsbereich von Rechtsverordnungen nach Absatz 1 Satz 3 den Rechtsverordnungen nach § 172 Absatz 1 Satz 4 vor. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn nach Absatz 1 Satz 2 und 6 keine Genehmigungspflicht besteht.
Umwandlungsverbot für Wohnungen - Jedes Bundesland regelt dies unterschiedlich:
Nach zögerlichen Überlegungen hat der Freistaat Bayern beschlossen, ab 1. Juni 2023 ein Verbot für die Umwandlung von Mietwohnungen einzuführen. Diese Regelung betrifft auch die Landeshauptstadt München und gilt künftig für 50 Gemeinden mit einem als angespannt eingestuften Wohnungsmarkt. Um Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wird dann eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörden benötigt. Die Verordnung, die von Bayerns Bauminister Christian Bernreiter, verabschiedet wurde, ist befristet bis zum 31. Dezember 2025 und betrifft Mietobjekte mit mindestens elf Wohneinheiten. Jedes Bundesland hat dies allerdings unterschiedlich vereinbart:
Baden-Württemberg:
In 89 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg herrscht eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und die Mietpreisbremse ist hier wirksam. Seit dem 22. Juli 2022 haben diese Kommunen ein Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke sowie ein erweitertes Baugebot, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.
Um den Wohnungsbau zu fördern, können bestehende Bebauungspläne in diesen Kommunen leichter abweichen, insbesondere im Innenbereich. Dadurch wird es einfacher, Aufstockungen durchzuführen und ohne Neuplanung von Gebieten Wohnraum zu schaffen. Ein Verbot der Umwandlung von Gebäuden wird vorerst nicht eingeführt.
Berlin:
Am 3. August 2021 hat Berlin eine Verordnung verabschiedet, durch die die gesamte Stadt zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wird. In Zukunft ist eine behördliche Genehmigung zur Umwandlung von Bestandsgebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen in Eigentumswohnungen erforderlich.
Bisher war ein „Umwandlungsverbot“ in der Hauptstadt nur in Milieuschutzgebieten möglich. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie zum Beispiel den Verkauf an Mieter.
Hamburg:
Als erstes Bundesland hat Hamburg alle Bestimmungen des Baulandmobilisierungsgesetzes umgesetzt. Der Senat erließ zunächst am 13.7.2021 eine Verordnung, die es ermöglicht, Bauverpflichtungen zu erlassen, die gezielt den Wohnungsbau fördern können, wenn es erforderlich ist. Das Land wird seine kommunalen Vorkaufsrechte im gesamten Stadtgebiet verstärkt wahrnehmen, wobei dieselben Kriterien wie bei der Mietpreisbremse zur Feststellung gelten.
Unter diesen Bedingungen kann Hamburg durch das Bauverpflichtungsgesetz anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. Dadurch soll verhindert werden, dass Grundstücke mit großem ungenutztem Potenzial für den Wohnungsbau zum Objekt der Spekulation werden.
Das Vorkaufsrecht betrifft Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene „Missstände“ bestehen oder die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Die Fristen wurden angepasst, und die preislimitierte Übernahme zum Verkehrswert wurde erleichtert.
In einem zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die Verabschiedung der Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Erstellung von Wohneigentum gemäß § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB beschlossen. Durch diese Regelung wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig. Diese Genehmigungspflicht gilt in Hamburg zunächst bis zum 31.12.2025.
Rheinland - Pfalz:
Ab dem 31.5.2022 hat die Regierung von Rheinland-Pfalz die „Landesverordnung zur Feststellung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gemäß §201a des Baugesetzbuchs“ erlassen.
Die Verordnung soll die Nutzung des kommunalen Vorkaufsrechts für unbebaute oder brachliegende Grundstücke erleichtern sowie die Verhängung von Baugeboten ermöglichen. Zu den Gebieten, die betroffen sind, gehören unter anderem Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier. Darüber hinaus beinhaltet die Verordnung ein Verbot für die Umwandlung von Wohnungen ab einer Anzahl von fünf Einheiten.
Niedersachsen:
Am 11. Mai 2022 hat das Kabinett von Niedersachsen die Implementierung des Baulandmobilisierungsgesetzes angestoßen. Es wurde beschlossen, die Entwürfe der zugehörigen Verordnung zur Anhörung der Gemeinden und Verbände zu freigeben. Dies soll es elf Städten und sieben Inseln (Braunschweig, Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Göttingen, Hannover, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg sowie den Inseln Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge), welche einen angespannten Wohnungsmarkt haben, vereinfachen, ihr Vorkaufsrecht auszuüben.
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