Mehrfamilienhaus bewerten
Wie viel Ihre Immobilie wert ist

Inhaltsverzeichnis

Mehrfamilienhaus weiss mit Balkon

Wann soll ich mein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?

Die Bewertung eines Mehrfamilienhaus ist immer dann unumgänglich, wenn dieses in nächster Zeit zum Verkauf angeboten werden soll oder aufgrund unterschiedlichster Lebenssituationen (Scheidung, Erbschaft) eingewertet werden muss.
Den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln, erfordert Fachkenntnisse und Erfahrung. Die Einberechnung unterschiedlichster Faktoren wie z.B. Zustand und Lage müssen mit einkalkuliert werden.

Mehrfamilienhaus bewerten: Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Liste der benötigten Unterlagen, um ein Mehrfamilienhaus zu bewerten, ist lang. Das liegt unter anderem an den unterschiedlichen, meist vermieteten Wohneinheiten. Folgende Unterlagen sind notwendig:

  • Grundbuchauszug

  • Energieausweis

  • Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten

  • Bebauungsplan

  • Versicherungsnachweise

  • Flurkarte

  • Wohn- und Mutzflächenberechnung

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung

  • Teilungserklärung

  • Modernisierungsmaßnahmen

  • Mietverträge, sofern vermietet

  • Nachweise über Wohn- und Nutzungsrechte

  • Betriebskostenaufstellung

  • Energieausweis

  • Grundsteuerbescheid

  • Verträge mit Dienstleistern wie z.B. Verwalter, Gartenpflege

  • Mieterliste

  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis (außer in Bayern)

     

Damit Sie bei der Aufstellung der Unterlagen nichts vergessen, haben wir für Sie eine Checkliste zum Download vorbereitet. In dieser Checkliste sind die wichtigsten Dokumente für die Bewertung des Mehrfamilienhauses aufgelistet.

Welches Verfahren wird für die Bewertung von einem Mehrfamilienhaus verwendet?

Grundsätzlich werden in Deutschland drei anerkannte Bewertungsverfahren zur Wertermittlung einer Immobilie angewandt. Bei einem Mehrfamilienhaus wird in den meisten Fällen das Ertragswertverfahren genutzt. Da ein Mehrfamilienhaus eine Investition ist, aus der langfristig Erträge erzielt werden sollen, bietet das Ertragswertverfahren die beste Möglichkeit, diese zu ermitteln. Die folgenden Faktoren werden bei der Bewertung berücksichtigt:

  1. Die Ermittlung des Bodenwertes
  2. Die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
  3. Der Rohertrag (Jährliche Netto-Kaltmiete)
  4. Die bauliche Substanz des Mehrfamilienhauses
  5. Vervielfältiger (berechnet die Rentabilität)
  6. Individuelle Abzüge und Zuschläge auf Basis von wertbeeinflussenden Merkmalen


Als Experten greifen wir bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses jedoch niemals ausschließlich auf dieses Verfahren zurück. Gerade Mehrfamilienhäuser sind so individuell, dass wir diverse Bewertungsverfahren anwenden und weitere Faktoren bei einer Wertermittlung berücksichtigen.

Formel, für die Ermittlung des Ertragswertverfahrens

Der Wert des Grundstückes (Bodenwert) und der Wert der baulichen Anlagen, werden seperat berechnet. Für den Bodenwert, wird der von der Kommune offizielle Bodenrichtwert herangezogen.

Bodenwertermittlung:

Bodenrichtwert pro qm x Grundstücksgröße

Gebäudeertragswertermittlung

Rohertrag (Jahresmiete/ erzielbare Miete)

– Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung, Instandhaltung)

= Reinertrag des Grundstückes

– Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

= Gebäudereinertrag

x Vervielfältiger

= Gebäudeertragswert

 

Ertragswert/ Verkehrswert

Bodenwert

+ Gebäudeertragswert

= Ertragswert/Verkehrswert

 

Zum Schluss müssen noch wertbeeinflussende Umstände mit einkalkuliert werden, diese können den Preis postiv, sowie auch negativ beeinflussen. Zudem können noch weitere Faktoren einkalkuliert werden, die nicht in der Formel berücksichtigt wurden. Hierbei benötigt man meist Fachwissen und Erfahrung.

 

Faktoren, die den Preis beeinflussen können

Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die den Preis eines Mehrfamilienhauses positiv oder negativ beeinflussen können. Bei der Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses wird unter anderem auf folgende Faktoren geachtet:

Die Lage des Mehrfamilienhauses

Die Lage der Immobilie spielt beim Preis nach wie vor eine Hauptrolle. Hier wird zunächst ein Blick auf die Makrolage geworfen. In welcher Region steht das Mehrfamilienhaus? Gibt es in dieser Region einen starken Zuzug? Wie ist die wirtschaftliche Dynamik der Region? Wie haben sich die Immobilienpreise in der Region in den letzten Jahren entwickelt?

Anschließend wird die Mikrolage betrachtet. Ein großer Vorteil wäre hier zum Beispiel, wenn das Mehrfamilienhaus zentral, aber dennoch ruhig liegt. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und die Entfernung zu Schulen oder Kindergärten spielen dabei eine Rolle.

Der Zustand des Hauses und der einzelnen Wohneinheiten

Hier kann es bei einem Mehrfamilienhaus schnell kompliziert werden. Lässt sich die bauliche Substanz im allgemeinen noch leicht ermitteln, wird es bei den einzelnen Wohneinheiten meist schwieriger.

Das liegt häufig daran, dass einzelne Einheiten in der nahen Vergangenheit renoviert wurden, während andere vielleicht vor zehn Jahren oder mehr Jahren zuletzt ein neues Aussehen erhalten haben. Hier muss also jede Wohnung im Mehrfamilienhaus ganz individuell betrachtet werden.

Ausstattung

Auch bei der Ausstattung muss jede Wohneinheit individuell betrachtet werden. Grundsätzlich gilt:

Umso hochwertiger die Ausstattung ist, desto höher ist der Preis. Allgemeine positive Faktoren für das gesamte Haus sind beispielsweise Parkplätze, Balkone oder ein Gemeinschaftsgarten.

Lassen Sie Ihr Mehrfamilienhaus professionell bewerten

Da die Bewertung eines Mehrfamilienhauses kompliziert ist und einen enormen Aufwand bedeutet, sollten Sie es spätestens bei einem geplanten Verkauf professionell bewerten lassen. Auch wenn eigene Berechnungen möglich sind, werden diese hier oft falsch angestellt. Nur ein Experte kann alle wichtigen Faktoren berücksichtigen und so den fairen Wert bestimmen.

 

Wir als direkte Immobilienankäufer, sowie auch als Immobilienmakler haben Erfahrung mit der Bewertung von Mehrfamilienhäusern. Eine Bewertung erfolgt bei uns immer kostenlos.

In drei Schritten Ihr Mehrfamilienhaus bewerten lassen

Sie haben den Wunsch, Ihr Mehrfamilienhaus professionell von uns bewerten zu lassen? Dann füllen Sie einfach unser Bewertungsformular aus. In dieses geben Sie in wenigen Minuten alle wichtigen Informationen zu Ihrem Haus ein. Anschließend erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden die kostenlose Bewertung und ein unverbindliches Preisangebot von uns.

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Füllen Sie das Bewertungsformular aus

In diesem fragen wir Sie nach den wichtigsten Informationen zu Ihrem Mehrfamilienhaus.

Dazu zählen unter anderem die Größe, Lage und die Ausstattung. Alle eingegebenen Daten werden von uns absolut vertraulich behandelt.

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Wir bewerten Ihr Mehrfamilienhaus

Jetzt sind wir am Zug! Auf Basis Ihrer Daten nehmen wir eine detaillierte Erstbewertung Ihres Mehrfamilienhauses vor.

Hierbei kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz.

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Erstbewertung nach 24 Stunden

Innerhalb von nur 24 Stunden erhalten Sie die kostenlose Erstbewertung. Da wir jede Immobilie individuell betrachten und nicht auf Standard-Tools zurück greifen, welche einen einfachen Abgleich mit Wohndaten aus einer Datenbank vornehmen, dauert dies bei uns länger als 5 Minuten.

So können Sie aber auch sicher sein, dass wir Ihr Mehrfamilienhaus wirklich fair einschätzen.

Wenn Sie weitere Fragen zur Mehrfamilienhausbewertung haben, stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

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