Worauf es ankommt, wenn ich meine Wohnung verkaufen möchte
Sie denken über den Verkauf Ihrer Wohnung nach? Trifft dies zu, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten. Egal, ob Sie sich für den Direktverkauf, den Verkauf mit Immobilienmakler oder den Verkauf auf eigene Faust entscheiden. Wir haben für Sie alles wichtige zusammengefasst.
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, sollte zuerst einmal die Einwertung Ihrer Immobilie erfolgen.
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Inhaltsverzeichnis
Das wichtigste in Kürze
- Die Basis beim Verkauf ist die Wertermittlung Ihrer Eigentumswohung
- Entscheiden Sie sich für den Privatverkauf oder dem Verkauf mit Immobilienmakler
- Besorgen Sie alle notwendigen Unterlagen für den Wohnungsverkauf
- Ermitteln Sie die Käuferzielgruppe und erstellen eine Verkaufsstrategie, für die zum Verkauf stehende Eigentumswohnung
Wann ist der beste Zeitpunkt meine Wohnung zu verkaufen?
Wann der beste Zeitpunkt für den Verkauf einer Wohnung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von den Marktbedingungen und der Lage der Immobilie. Aber auch persönliche Situationen, entscheiden oftmals über den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung. Im Allgemeinen sind die Frühlings- und Frühsommermonate in den meisten Gebieten aufgrund der erhöhten Käufernachfrage für Immobilienverkäufe aktiver. Einige Punkte sprechen durchaus dafür: Das Ambiente ist in der wärmeren Jahreszeit schöner und Umzüge lassen sich im Sommer leichter erledigen, weshalb sie in dieser Jahreszeit häufiger stattfinden. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie zu dieser Jahreszeit einen besseren Verkaufspreis erzielen oder der eine Veräußerung im Winter grundsätzlich länger dauert.
Was gilt es zu beachten - Wertvolle Tipps zum Wohnungsverkauf
Dokumente vorbereiten – Sammeln Sie alle wichtigen Unterlagen für den Wohnungsverkauf zusammen Legen Sie den Kaufpreis fest – Berücksichtigen Sie den Marktwert der Immobilie – lassen Sie die Einwertung von einen Profi übernehmen. Erstellen Sie ein anspruchsvolles Exposé Denken Sie an den Energieausweis, den Sie schon bei Besichtigung vorliegen haben sollten. Nutzen Sie Online-Plattformen wie soziale Medien und verschiedene Websites, auf denen Immobilien angeboten werden, um Ihre Immobilie interessierten Käufern vorzustellen. Seien Sie flexibel – Seien Sie offen für Verhandlungen mit potenziellen Käufern, um eine Einigung zu erzielen, die für beide Seiten vorteilhaft ist. Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen – Die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler kann beim Verkauf einer Wohnung von Vorteil sein, da dieser Erfahrung mit der Vermarktung von Immobilien, der Aushandlung von Verträgen und dem Vertragsabschluss hat.
Soll ich meine Eigentumswohnung mit oder ohne Makler verkaufen ?
Das hängt von Ihrer individuellen Situation, Zielen und Präferenzen ab. Wenn Sie den Verkaufsprozess gut alleine bewältigen können, können Sie dies sicherlich auch ohne einen Makler tun. Wenn Sie jedoch keine Erfahrung mit der Veräußerung von Immobilien haben oder wenn der Markt kompliziert oder umkämpft ist, könnte ein Makler von Vorteil sein. Er kann dazu beitragen, dass der Verkauf reibungslos abläuft und der Wert Ihrer Eigentumswohnung maximiert wird. Möchten Sie Zeit und Geld sparen, denken Sie doch mal über einen Direktverkauf an einem Experten nach, hierbei fallen keine Provisionskosten an und Sie erhalten trotzdem die Hilfe eines Expertensteams für die Unterlagenbeschaffung und die Abhandlung des gesamten Verkaufsprozesses.
Wie schnell ist ein Verkauf meiner Eigentumswohnung möglich?
Wie schnell der Verkauf einer Wohnung möglich ist, hängt zum einen von der Nachfrage und der Art des Verkaufs ab. Am meisten Zeit braucht ein Wohnungsverkauf, wenn Sie diesen selbst in die Hand nehmen. Das liegt in erster Linie daran, dass die meisten Menschen, die eine Immobilie selbst verkaufen, über wenig Wissen in diesem Bereich verfügen.
Ein Verkauf mit Immobilienmakler, kostet in der Regel wenige Monate. Hierzu wird Ihre Eigentumswohnung eingewertet, ein ansprechendes Exposé erstellt und Besichtigungstermine mit potentiellen Kaufinteressenten durchgeführt.
Der direkte Verkauf der Wohnung dauert wiederum in den meisten Fällen nur wenige Wochen. Das liegt vordergründig daran, dass kein Immobilienmakler notwendig ist. Denn hier agiert der Verkäufer direkt mit dem zukünftiges Käufer (Direktankauf).
Wie läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab?
Dokumente aufbereiten und fehlende beantragen
Kaufpreis ermitteln
Bildaufnahmen
Energiausweis erstellen lassen
Inserierung
Besichtigungs- termine durchführen
Potentielle Käufer finden
Finanzierungs- bestätigung vorlegen lassen
Notartermin vereinbaren
Kaufvertrag erstellen
Notartermin
Eingangs- prüfung des Kaufpreises auf Ihrem Konto
Wohnungs- übergabe & Schlüssel- übergabe
Verkaufs- prozess abgeschlossen!
Kann ich meine Wohnung vermietet verkaufen?
Wenn Sie Ihre Wohnung nicht selbst nutzen, sondern vermietet haben, ist ein Verkauf oft schwieriger. Das Ziel der meisten Käufer ist, dass Sie die Wohnung selbst nutzen möchten und sind daher nicht an vermieteten Wohnung interessiert. In diesem Fall müssten die neuen Eigentümer, eine Kündigung wegen Eigennutzung aussprechen, was oft nicht einfach durchzusetzen ist. Dadurch lässt sich für leerstehende Eigentumswohnungen häufig ein bessere Verkaufspreise erzielen. Der Verkauf einer vermieteten Wohnung, kann sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken.
Möchten Sie dennoch Ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen, wenden Sie sich an die Zielkaufgruppe Kapitalanleger, hier ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit Mietern höher.
Welche Objektdaten nehmen Einfluss auf den Verkaufspreis meiner Wohnung?
Nicht alle Eckdaten beim Wohnungsverkauf dürfen gleich gewichtet werden, die einen Objektdaten haben einer höher Gewichtung, als man andere auf den Verkaufspreis.
Wichtige Eckdaten:
- Baujahr
- Etage
- Wohnfläche
- Zimmeranzahl
- Deckenhöhe
- Grundstücksfläche
- Zustand der Wohnung
- Bausubstanz
- Ausstattung (z.B. Balkon, Terrasse, Gartenanteil, Keller, Fensterverglasung, Heizungsart, Fußbodenheizung, Bodenbeläge)
Wie läuft die Immobilienbewertung ab?
Grundsätzlich können Sie ihre Eigentumswohnung selbst einwerten, wenn Sie das nötige Fachwissen besitzen. Allerdings verfügen die wenigstens Eigentümer die eine Wohnung verkaufen möchten, über dieses Wissen und die Markterfahrung.
Es gibt drei unterschiedliche Bewertungsarten nach der offiziellen ImmoWertV ( = Immobilienwertermittlungsverordnung )
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Je nach Immobilienart und Immobiliennutzung wird bewertet. Eine leerstehende Wohnung, wird anders bewertet, als eine Wohnung die vermietet ist. Fordern Sie hier direkt Ihren ersten kostenlosen Wert Ihrer Immobilie an!
Achten Sie auf das Vorkaufsrecht Ihrer Mieter
Vielleicht haben Sie schon einmal vom Vorkaufsrecht des Mieters gehört. Dieses regelt, dass die Mieter Ihrer Eigentumswohnung das Recht haben, diese vor allen anderen zu kaufen. Viele Eigentümer haben die Befürchtung, dass sie die Wohnung dadurch zu einem niedrigeren Preis veräußern oder dem Mieter Schadensersatz leisten müssen, wenn die Wohnung direkt an einen Dritten veräußert wird.
Allerdings ist das Vorkaufsrecht nur dann relevant, wenn die Aufteilung in Wohnungseigentum, nach Abschluss des Mietverhältnisses stattgefunden hat. Sollten Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen und das Mehrfamilienhaus war schon vor Beginn aufgeteilt, so haben Mieter in der Regel kein Vorkaufsrecht.
Welche Unterlagen werden für den Wohnungsverkauf benötigt?
Den Verkauf der Wohnung selbst in die Hand zu nehmen, spart eine Menge Geld. Dagegen spricht jedoch der enorme Aufwand. Diverse Unterlagen müssen beschafft und ein Preis festgelegt werden. Dazu kommt die Erstellung von einem Exposé und das Durchführen von vielen Besichtigungen. Laien fehlt hier häufig die Expertise. Da kann es leicht passieren, dass ein völlig falscher Verkaufspreis festgelegt wird oder wichtige Details und Unterlagen vergessen werden. Wir haben für Sie die wichtigsten Unterlagen, für Ihren Wohnungsverkauf zusammengefasst.
Dazu gehören:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Grundriss, bemaßt
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Teilungserklärung
- Denkmalschutzbestimmungen
- Auflistung der Instandhaltsungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen
- Mietvertrag (bei Vermietung)
- Wohn- und Nutzrechte
- Kopien aller Gebäudeversicherungen
- Energieausweis
- Grundsteuerbescheid
- Wirtschaftsplan
- Rücklagenübersicht
Woher beziehe ich die Objektunterlagen beim Verkauf der Wohnung?
Die Dokumente für den Verkauf der Eigentumswohnung müssen Sie aus verschiedenen Quellen ordern, welche hierfür notwendig sind, erfahren Sie hier:
Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) ➟ Amtsgericht, Grundbuchamt
Bau- und Grundrisszeichnungen ➟ Architekt, Bauträger
Teilungserklärung/ Aufteilungsplan ➟ Hausverwaltung oder Eigentümer
Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten ➟ Alleineigentum > Eigentümer, Gemeinschaftseigentum > Hausverwaltung
Gebäudeversicherungsnachweise ➟ Hausverwaltung
Energieausweis ➟ Eigentümer, Hausverwaltung, Energiedienstleister, Schornsteinfeger oder online
Mietvertrag ➟ Eigentümer
Protkoll der letzten Eigentümerversammlungen ➟ Hausverwaltung oder Eigentümer
Flurkarte ➟ Gemeinde/ Rathaus
Welche Kosten fallen beim Verkauf meiner Wohnung an?
Die Kosten für den Verkauf Ihrer Wohnung können je nach der Komplexität des Verkaufs und dem Ort, an dem Sie sich befinden, variieren. Im Allgemeinen gibt es vier Hauptkosten, die mit der Veräußerung einer Wohnung verbunden sind:
1. Maklerprovision: Dies ist der „Lohn“, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen bei der Vermarktung und dem Verkauf der Wohnung erhebt. Sie beträgt in der Regel etwa 2 – 7,14 % des Gesamtverkaufspreises.
2. Notarkosten: Hierbei handelt es sich um Kosten, die mit dem Abschluss des Verkaufs verbunden sind, wie z. B. Notarkosten, Löschung der Grundschuld, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer usw. diese können je nach Bundesland zwischen 3,5 % – 6,5 % des Gesamtverkaufspreises betragen.
3. Reparaturen/Renovierungen: Wenn Sie vor der Veräußerung Reparaturen oder Renovierungen an Ihrer Wohnung vornehmen müssen, können sich diese Kosten schnell summieren.
Hinweis: Möchten Wohnungseigentümer außerhalb Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen, zählt dies zum Gemeinschaftseigentum und muss mit der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft besprochen werden.
Spekulationssteuer
Sind Sie weniger als zehn Jahre Eigentümer der Wohnung und haben diese bis zu zwei Jahren nach dem Beurkundungstermin nicht selbst bewohnt, fällt in der Regel die sogenannte Spekulationssteuer an. Gehört Ihnen die Wohnung weniger als zehn Jahre müssen Sie auf den Verkaufsgewinn Steuern zahlen. Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommen und kann bis zu 40 Prozent betragen.
Was geschieht nach der Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar?
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar wird der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen. Der Notar veranlasst, dann die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Dieser Vorgang dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen, je nach den örtlichen Auslastungen. Erst wenn dieser Vorgang abgeschlossen ist, sollte die offizielle Schlüsselübergabe erfolgen. Was es an diesem abschließenden Vorgang noch zu beachten gibt und das dafür notwendige Formular finden Sie hier.
FAQ´s
Mit jedem Wohnungsverkauf fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland variieren. Der Käufer muss hier mit einem Prozentsatz von 3,5 Prozent – 6,5 Prozent rechnen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder, waren in dieser Zeit nicht wohnhaft in der Eigentumswohnung, kann eine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn anfallen.
Je nach Art der Wohnung, wird der Wert nach den offiziellen Immobilienwertermittlungsverfahren des ImmoWertV ermittelt. Fehlt Ihnen das Fachwissen und die Markterfahrung, sollten Sie den Wert Ihrer Wohnung, von einem Immobilienmakler erstellen lassen. Er kann anhand vergleichbarer Verkäufe in Ihrer Gegend eine genauere Schätzung des Wertes Ihrer Wohnung vornehmen.
Streben Sie es an Ihre Wohnung so schnell wie möglich zu verkaufen, sollte Ihre Immobilie frei und nicht vermietet sein, da dafür die Nachfrage höher sein wird. Jedoch steht einem Verkauf deiner Wohnung, wenn diese vermietet ist nichts im Wege, es sollte hierfür nur eine andere Zielgruppe angesprochen werden.
Ja, es ist im allgemeinen einfacher, eine leerstehende Eigentumswohnung zu verkaufen als eine bewohnte Immobilie zu veräußern. Viele Käufer möchten eine Wohnung kaufen, da sie selbst dort einziehen möchten.Zudem bieten leerstehende Wohnungen dem Interessent die Möglichkeit, sich ein Bild von den Räumlichkeiten zu machen und Entscheidungen zu treffen, ohne dass persönliche Gegenstände sie stören. Außerdem entfällt die Notwendigkeit, Besichtigungstermine mit den Mietern einer Wohnung abzustimmen.
Möchten Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, gibt es viele Dinge zu beachten und wichtig sich genauestens über den Verkaufsprozess zu informieren. Es besteht jedoch noch die Möglichkeit des Direktankaufes, der Ablauf ist der selbe wie der Privatverkauf, allerdings erhalten Sie hierbei noch professionelle Hilfe. Wenn Sie eine Wohnung zum ersten Mal verkaufen möchten, ist dies der Weg zum erfolgreichen Wohnungsverkauf.
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler, der Sie bei der Vermarktung und Auflistung Ihrer Immobilie unterstützt. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen helfen, die Wohnung effektiv zu vermarkten, bessere Angebote auszuhandeln und letztlich schneller zum Abschluss zu kommen. Oder Sie wenden sich an einem Experten für den direkten Immobilienankauf, hierbei ersparen Sie sich die Provisionskosten eines Immobilienmaklers.
Zuerst einmal, muss die Frage geklärt sein, sind Sie Alleinerbe oder wird gemeinsam mit einer Erbengemeinschaft verkauft. Sollte zweites der Fall sein, müssen SIe sich über die Veräußerung der Immobilie, einig werden und eine passende Verkaufstrategie entwickeln. Je nach Umfang der Erbschaft müssen Sie möglicherweise verschiedene Arten von Steuern zahlen. Informieren Sie sich über mögliche Kapitalertragssteuern und Erbschaftssteuern, die Sie beim Verkauf einer geerbten Wohnung zahlen müssen.
