Mehrfamilienhaus verkaufen - Darauf sollten Sie achten:
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine größere Herausforderung als der Verkauf eines freistehenden Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung. Zusätzlich müssen Sie noch die Entscheidung treffen, ob Sie den Veräußerung privat oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers durchführen wollen. Mit uns als Partner haben Sie die Möglichkeit, Ihr Mehrfamilienhaus professionell, diskret mit oder ohne Makler zu verkaufen.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es einige wichtige Punkte bei der Vorbereitung zu beachten:
- Immobilienbewertung: Zunächst sollte eine professionelle Immobilieneinwertung durchgeführt werden, um den tatsächlichen Marktwert des Mehrfamilienhauses zu ermitteln.
- Steuerliche Aspekte: Beim Verkauf von Immobilien fallen in der Regel Steuern an, wie z.B. die Grundsteuer, Grunderwerbsteuer oder Spekulationssteuer (je nach Bundesland)
- Verträge prüfen: Bestehenden Mietverträge müssen geprüft werden, um sicherzustellen, dass diese rechtskonform sind und eventuelle Mietanpassungen berücksichtigt werden.
- Energieausweis: Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Dieser gibt Auskunft über den Energieverbrauch und die Effizienz der Immobilie.
- Makler beauftragen oder direkt Immobilie verkaufen: Es empfiehlt sich, einen erfahrenen Makler zu beauftragen oder den Direktverkauf an einen professionellen Immobilienankäufer, der den Verkaufsprozess professionell begleitet und bei der Abwicklung unterstützt.
- Besichtigungen: Es ist wichtig, dass potenzielle Käufer das Mehrfamilienhaus besichtigen können. Hierbei sollte man darauf achten, dass sich die Mieter nicht gestört fühlen und vorher informiert werden.
- Unterlagen bereithalten: Wichtige Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baupläne oder Flurkarte sollten bereitgehalten werden, um dem Käufer bei Fragen schnell Auskunft geben zu können –> ✓ Unterlagencheckliste
- Vertragsabschluss: Der Vertragsabschluss sollte stets mit einem Notar erfolgen, um rechtlich abgesicherte Verträge zu erhalten und alle Rechte und Pflichten geregelt sind.
Inhaltsverzeichnis
Was sollte ich vorab beim Mehrfamilienhausverkauf beachten?
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist die Interessentengruppe eingeschränkt. Besonders Interesse haben Investoren oder Kapitalanleger, die die Wohnungen einzeln verkaufen oder vermieten wollen und von den Mieteinnahmen profitieren möchten.
Um die Interessentengruppe zu vergrößern, besteht die Möglichkeit, die Eigentumswohungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Um dies umzusetzen, müssen die jeweiligen Wohneinheiten in sich geschlossen sein. Bedeutet jede Wohneinheit muss baulich durch Wände und Decken voneinander getrennt sein und einen eigenen Eingang besitzen. Mit den Vorraussetzungen eines Wärme- und Schallschutzes für jede Wohneinheit, erhält der Eigentümer die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG).
Durch die Komplexität, die beim Verkauf des Mehrfamilienhauses besteht, sollten Sie diesen Vorgang nicht auf eigene Faust durchführen. Es sei denn, Sie verfügen über die notwendige Expertise. Da Mehrfamilienhäuser einen hohen Wert haben, führen Fehler natürlich zu einem größeren finanziellen Schaden. Deshalb sollten Laien davon Abstand nehmen, Mehrfamilienhäuser im Alleingang zu verkaufen.
Welche Unterlagen sollten Sie bei Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses vorbereiten?
Für einen erfolgreichen Verkauf werden viele Unterlagen benötigt. Diese geben Aufschluss über den Zustand, die Lage und Ausstattung der Immobilie. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:
- Mietverträge, sofern vermietet
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Bebauungsplan
- Wohn-und Nutzflächenberechnung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Teilungserklärung
- Nachweise über Wohn- und Nutzungsrechte
- Versicherungsnachweise
- Flurkarte
- Mieterliste (letzte Mieterhöhungen)
- Nachweise über Renovierungs-/ Sanierungsarbeiten
- Energieausweis
Wir haben alle Unterlagen für Ihren Mehrfamilienhausverkauf, übersichtlich in eine Checkliste zusammengestellt. So kann nichts in Vergessenheit geraten.
Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses
Auch die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses ist komplex. Nicht selten kommt es vor, dass einige der Wohnungen frisch renoviert sind, weil in den letzten Jahren ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Andere Einheiten dagegen befinden sich noch im gleichen Zustand wie vor 15 Jahren. Ebenso spielt die Ausstattung und Lage bei Verkauf der einzelnen Wohnungen eine Rolle bei der Immobilienbewertung.
Daher kommt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in den meisten Fällen ein Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei werden die folgenden Faktoren geprüft und ermittelt:
- Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses
- Bodenwert
- Rohertrag (erzielbare Kaltmiete)
- Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten
- Vervielfältiger als Multiplikator der Jahreskaltmiete
Sollten Sie mehr über die Wertermittlung eines Mehrfamilienhaus erfahren wollen, klicken Sie hier.
Soll ich mein komplettes Mehrfamilienhaus verkaufen oder die einzelnen Wohneinheiten separat verkaufen?
Der Gedanke, das Mehrfamilienhaus in separate Eigentumswohungen aufzuteilen, um diese anschließend einzeln zu verkaufen, kommt vielen Eigentümern in den Sinn. Häufig lässt sich so ein höherer Gesamtverkaufspreis erzielen. Allerdings ist diese Variante weitaus aufwendiger und braucht mehr Zeit. Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in abgetrennten Wohneinheiten gibt es einige Bedingungen. Vor einem Verkauf der einzelnen Eigentumswohnungen muss die Aufteilung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.
Für die Beantragung muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Eine solche Bescheinigung regelt, dass jede Wohneinheit oder auch Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen ist und über jeweils einen separaten Zugang verfügt. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden und ist gebührenpflichtig. Die Kosten varrieren, je nach Behörde können diese zwischen 50€ und 1.500€ betragen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Grundlage für die Erstellung einer Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ermöglicht, beim zuständigen Grundbuchamt, die Beantragung für die Anlegung von Wohn- und Teileigentum.
Daneben gibt es noch weitere wichtige Punkte zu beachten:
Vorkaufsrecht
Wird das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten umgewandelt, hat der aktuelle Mieter ein Vorkaufsrecht, dies ist im §577 BGB geregelt. Bedeutet, dass Sie dem aktuellen Mieter die Wohnung vor allen anderen möglichen Interessenten anbieten müssen. Sollten Sie den aktuellen Mieter übergehen, müssen Sie ihm gegebenenfalls Schadensersatz zahlen.
Erhöhter Kündigungsschutz
Wenn die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, haben die aktuellen Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass der neue Vermieter ungefähr drei Jahre lang keine Kündigung aussprechen darf. In manchen Kommunen sogar bis zu 10 Jahren.
Das gilt auch für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Da ein Großteil der Käufer von Wohnungen diese selbst bewohnen möchte, ist dies ein besonders wichtiger Punkt. Theoretisch kann mit dem Verkauf von einzelnen Wohnungen ein höherer Preis erzielt werden, aber wenn der aktuelle Mietvertrag nicht gekündigt werden kann, sinkt der Preis schnell wieder.
Spekulationssteuer
Grundsätzlich unterliegen alle privaten Veräußerungsgeschäfte von Immobilien in Deutschland der Spekulationssteuer. Das betrifft auch den Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Diese fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf veräußert wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Sollten Sie allerdings, die Immobilie mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz haben oder die Immobilie wird von Ihnen für mindestens drei Jahre selbst bewohnt, entfällt dies. Der „Gewinn“ ergibt sich dabei aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten einschließlich aller Anschaffungsnebenkosten und Erhaltungsaufwendungen. Es gibt allerdings auch Freibeträge und Ausnahmen, die bei einer Beratung durch einen Steuerberater einzeln zu prüfen sind.
Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen - wichtige Tipps
Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie einige wichtige Tipps berücksichtigen:
☑ Prüfen Sie die aktuellen Mietverträge: Bevor Sie das Mehrfamilienhaus zum Verkauf anbieten, sollten Sie sich sicherstellen, dass alle Mietverträge auf dem neuesten Stand sind und keine Vertragsverletzungen vorliegen.
☑ Verkaufspreis festlegen: Bestimmen Sie den Verkaufspreis für das Mehrfamilienhaus anhand einer Immobilienbewertung und des aktuellen Marktwerts.
☑ Mieten analysieren: Berechnen Sie die aktuellen monatlichen Mieteinnahmen, um potenziellen Käufern die Rentabilität des Objekts darzulegen.
☑ Informieren Sie die Mieter frühzeitig: Die Mieter sind von einem Verkauf betroffen, achten Sie darauf, informieren Sie sie frühzeitig und erklären Sie die Konsequenzen.
☑ Aussagekräftige Unterlagen bereithalten: Bereiten Sie für Interessenten eine ordentliche Dokumentation vor, das hilft bei Verhandlungen und gibt mehr Sicherheit.
☑ Verkaufsstrategie ausarbeiten: Legen Sie eine Verkaufsstrategie für die Immobilie fest und entscheiden Sie sich für die passende Verkaufsmethode.
☑ Experten und Agenturen einbeziehen: Um sich optimal auf den Verkauf vorbereiten und Unterstützung aus erster Hand zu bekommen, können Sie einen Immobilienmakler, Gutachter oder Rechtsanwalt zur Rate ziehen.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist keine einfache Aufgabe, aber mit einer gründlichen Planung, einem guten Marketing und der richtigen professionellen Unterstützung können Sie die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf maximieren.
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Der Ablauf einer Mehrfamilienhausaufteilung in einzelne Eigentumswohnungen:
Um ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauordnungsbehörde der jeweiligen Stadt beantragt werden. Diese Bescheinigung stellt die räumliche Lage und den Umfang der einzelnen Wohneinheiten und Gemeinschaftseigentums (z.B. Innenhof) in Aufteilungsplänen dar, die auf den Bauplänen des Gebäudes basieren können. Ein erfahrener Planer wie z.B. ein Architekturbüro ist in der Lage, diese Aufteilungspläne zu erstellen.
Als nächster Schritt muss die Teilungserklärung notariell erstellt werden, welche als Erklärung des Eigentümers gemäß § 8 WEG gegenüber dem Grundbuch dient, um Wohnungseigentum zu begründen. In dieser Erklärung werden die Größe und Lage der Sondereigentumsanteile (wie z.B. die einzelnen Wohnungen mit Kelleranteil) und Gemeinschaftseigentumsanteile (wie Vorgärten, Zuwege, Innenhöfe, Dachböden usw.) in Übereinstimmung mit den Aufteilungsplänen beschrieben. Zusätzlich zur Teilungserklärung wird eine Gemeinschaftsordnung hinzugefügt, welche die Beziehungen zwischen den einzelnen Teileigentumsbesitzern regelt.
Der Abschluss dieser Teilung erfolgt durch die Eintragung im Grundbuch. Für jede Wohneinheit (Sondereigentum) wird ein individuelles Grundbuchblatt erstellt, das sich auf die Teilungserklärung bezieht und die Art, den Umfang und die Eigentumsverhältnisse der jeweiligen Wohnung beschreibt.
Unterlagen für die Aufteilung in einzelnen Wohneinheiten:
- Grundbuchauszug
- Aufteilungspläne – Basis hierfür Baugenehmigungspläne
- Abgeschhlossenheitserklärung
- Teilungserklärung nach §8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz)
Kosten für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses:
Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum fallen unterschiedliche Kosten an:
- Kosten für die Erstellung der Aufteilungspläne (Planer)
- Kosten für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (Stadt)
- Kosten für die notarielle Teilungserklärung gemäß §8 WEG (Notar)
- Kosten für die Eintragungen ins Grundbuch (Grundbuchamt)
Die Höhe der Kosten hängt selbstverständlich von der Größe des Gebäudes und der Anzahl der zu bildenden Eigentumswohnungen ab. Bei einem Mehrfamilienhaus mit nur drei Wohnungen (im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss) sind die Kosten erheblich niedriger als bei einem großen Mehrfamilienhaus mit zwanzig Wohnungen auf fünf Etagen.
Soll ich mein Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?
Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist eine umfangreiche und nervenaufreibende Aufgabe. So entscheiden sich viele Eigentümer für den Verkauf Ihrer Immobilie mit der Hilfe eines Immobilienmaklers.
Bei uns haben Sie die Wahl
Wir bieten Ihnen für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses, den direkten Immobilienverkauf (ohne Makler), sowie auch die klassische Immobilienvermarktung mit Immobilienmakler an.
Direkter Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses
Der direkte Verkauf bringt den Vorteil mit, dass kein Makler zwischen Käufer und Verkäufer steht, somit wird auch keine Courtage fällig. Diskreter Verkauf, ohne öffentliches inserieren inkludiert. Entscheiden Sie sich für den direkten Immobilienankauf, unterstützen wir Sie bei der Unterlagenbeschaffung und allen weiteren Belangen rund um Ihren Immobilienverkauf. Vom Erstkontakt bis zum Vertragsabschluss dauert es in den meisten Fällen nur wenige Wochen. Dabei kaufen wir Ihr Mehrfamilienhaus komplett und übernehmen dabei auch die aktuellen Mieter.
Mehrfamilienhaus verkaufen mit Immobilienmakler
Bei der klassischen Immobilienvermarktung, erstellen wir für Sie Ihre persönliche Wertermittlung und kalkulieren, den passenden Vermarktungspreis für Ihr Mehrfamilienhaus.
Im Anschluss werden professionelle Bildaufnahmen, mit unserer Systemskamera erstellt, diese werden dann mit ins Exposé aufgenommen. Die Auswahl potentieller Kaufinteressenten ist hier höher. Die Besichtigungstermine, sowie die Unterlagenbeschaffung übernehmen wir gerne für Sie.
Der Ablauf beim direkten Immobilienverkauf
Wir haben ein Bewertungsformular vorbereitet, in dem Sie alle wichtigen Punkte zum Mehrfamilienhaus eintragen können. Mit diesen Informationen nehmen wir eine kostenlose Erstbewertung vor. Bei unserer Erstbewertung arbeiten wir nicht mit Standardtools, sondern betrachten und bewerten Ihre Immobilie individuell. Die Bewertung erhalten Sie zusammen mit einem unverbindlichen Online-Preisangebot per Mail innerhalb von 24 Stunden.
Sollte Ihnen unser unverbindliches Preisangebot zusagen, vereinbaren wir gemeinsam einen Besichtigungstermin
des Mehrfamilienhauses. Da die Bewertung einer solchen Immobilie sehr komplex ist, ist eine Besichtigung vor Ort essentiell. Nur so können wir Ihnen anschließend ein für Sie faires Angebot machen.
Nach der Besichtigung nehmen wir eine detaillierte Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses vor. Im Anschluss erhalten Sie von uns ein verbindliches Preisangebot. Sollten Sie sich für den Verkauf an uns entscheiden, ändert sich an diesem Angebot bis zum Abschluss des gesamten Verkaufsprozesses nichts mehr.
Wenn Sie sich für das verbindliche Preisangebot und damit den Verkauf an uns entschieden haben, müssen Sie nichts mehr tun. Zu unserem Service gehört die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen und die Kommunikation mit dem Notar.
Wenn alle Unterlagen da sind, vereinbaren wir gemeinsam einen Termin beim Notar. Dort werden alle Verträge unterschrieben und der Verkauf besiegelt. Nach dem Notartermin erhalten Sie umgehend die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
FAQ´s
Aus Sicht eines Hauseigentümers könnte es sinnvoll sein, eine Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate vorzunehmen. Dies kann den Wert des Eigentums steigern, da Eigentumswohnungen tendenziell höher bewertet sind als ein Mehrfamilienhaus als ganzes. Allerdings gibt es auch Kosten und Aufwand bei der Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen , z.B. für Notar- und Verwaltungsgebühren.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert eines Mehrfamilienhauses zu ermitteln:
- Online-Bewertungsportale: Es gibt verschiedene Online-Tools, die eine erste Einschätzung des Immobilienwerts anhand von Lage, Größe und Zustand des Hauses geben. Hierbei sind jedoch keine individuellen Besonderheiten und Gegebenheiten berücksichtigt.
- Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler kann eine professionelle Bewertung vornehmen, indem er das Haus besichtigt und Faktoren wie Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und Lage berücksichtigt. Der Makler kennt auch den aktuellen Markt und kann eine realistische Schätzung des Verkaufspreises abgeben.
- Sachverständiger: Ein unabhängiger Sachverständiger kann eine detaillierte und fundierte Immobilienbewertung durchführen. Hierbei werden individuelle Gegebenheiten wie Renovierungsbedarf oder örtliche Besonderheiten berücksichtigt.
Wie lange es bis zur notariellen Beurkundung für ein Mehrfamilienhaus dauert, hängt von mehreren Faktoren ab. Zum einen spielt die Auslastung des Notars eine Rolle – je nach Region und Auftragslage kann es hier unterschiedliche Wartefristen geben. Auch die Vollständigkeit der notwendigen Unterlagen kann den Prozess verzögern. In der Regel müssen vor dem Termin beim Notar zunächst alle Vertragsdetails geklärt und verbindlich festgelegt werden. Zudem müssen eventuelle Finanzierungsfragen bereits geklärt sein. Ist dies der Fall, kann eine notarielle Beurkundung in der Regel innerhalb von zwei bis sechs Wochen erfolgen. Wenn lange Verhandlungen oder Unsicherheiten im Notarverfahren bestehen, kann es aber auch mehrere Monate dauern, bis alles abschließend beurkundet ist. Insgesamt ist es wichtig, in Bezug auf die Beurkundung eines Mehrfamilienhauses geduldig zu sein und sich bei Unklarheiten frühzeitig mit einem Notar auszutauschen.
Um zu entscheiden, ob ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage geeignet ist, gibt es verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Zunächst einmal ist es wichtig, die Lage und den Zustand des Gebäudes zu prüfen. Je nach Region kann der Immobilienmarkt sehr unterschiedlich ausfallen, daher ist es sinnvoll, eine Marktanalyse durchzuführen und Mieteinnahmen zu prüfen. Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kann sich durchaus lohnen, besonders wenn es sich um ein renovierungsbedürftiges Objekt handelt, das man sich günstig erwirbt und dann selber saniert.
Die erzielbare Rendite bei einem Mehrfamilienhaus kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie z.B. der gute Lage, Größe oder erzielbare Jahresmiete. Generell sollten mindestens 4-5% erzielbar sein, damit sich eine Investition lohnt. Es ist jedoch immer ratsam, eine genaue Analyse und Kalkulation durchzuführen, um ein realistisches Bild zu erhalten.
Um den Preis für ein Mehrfamilienhaus zu erhalten, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem der Zustand des Hauses, die Lage der Immobilie, die Anzahl der Wohnungen und die Ausstattung. Eine wichtige Rolle spielen auch der aktuelle Immobilienmarkt sowie vergleichbare Verkaufspreise in der Umgebung. Um einen realistischen Preis zu erhalten, sollten Eigentümer sich an einen erfahrenen Immobilienmakler oder Sachverständigen aus der Region wenden. In aller Regel wird der Preis mit dem Ertragswertverfahren ermittelt.
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