Mehrfamilienhaus verkaufen
Was es beim Verkauf zu beachten gibt

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine größere Herausforderung als der Verkauf eines freistehenden Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Zusätzlich dazu müssen Sie noch die Entscheidung treffen, ob Sie den Verkauf privat oder mit Hilfe eines Maklers durchführen wollen. Mit uns als Partner haben Sie die Möglichkeit, Ihr Mehrfamilienhaus professionell, diskret und ohne Makler zu verkaufen.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Mehrfamilienhaus verkaufen: Was Sie vorab beachten müssen

Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist die Interessentengruppe stärker eingeschränkt. Besonders Interesse haben Investoren oder Unternehmen, die die einzelnen Wohnungen weiter vermieten wollen.

Um die Interessentengruppe zu vergrößern, besteht die Möglichkeit, die einzelnen Wohneinheiten separat zu verkaufen. Aber auch hier müssen bestimmte Punkte wie das eventuelle Vorkaufsrecht des Mieters unbedingt beachtet werden.

Durch die Komplexität, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteht, sollten Sie diesen Vorgang nicht auf eigene Faust durchführen. Es sei denn, Sie verfügen über die notwendige Expertise. Da Mehrfamilienhäuser einen hohen Wert haben, führen Fehler natürlich zu einem größeren finanziellen Schaden. Deshalb sollten Laien davon Abstand  nehmen, Mehrfamilienhäuser im Alleingang zu verkaufen.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Unterlagen werden benötigt?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses werden besonders viele Unterlagen benötigt. Diese geben Aufschluss über den Zustand, die Lage und Ausstattung der Immobilie. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:

  • Mietverträge
  • Versicherungsnachweise
  • Flurkarte
  • Nachweise über Renovierungs-/ Sanierungsarbeiten
  • Energieausweis
  • uvm.


Damit Sie nichts vergessen, haben wir eine Checkliste für den Mehrfamilienhausverkauf zusammengestellt.
Diese können Sie gerne kostenlos herunterladen.

Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses

Auch die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses ist komplex. Nicht selten kommt es vor, dass einige der Wohnungen frisch renoviert sind, weil in den letzten Jahren ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Andere Einheiten dagegen befinden sich noch im gleichen Zustand wie vor 15 Jahren. Ebenso spielt die Ausstattung und Lage der einzelnen Wohnungen im Haus eine Rolle bei der Wertermittlung.

Daher kommt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in den meisten Fällen ein Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei werden die folgenden Faktoren geprüft und ermittelt:

  • Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses
  • Bodenwert
  • Rohertrag (erzielbare Kaltmiete)
  • Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten
  • Vervielfältiger als Multiplikator der Jahreskaltmiete

Mehrfamilienhaus verkaufen – Komplett oder in separaten Einheiten?

Der Gedanke, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus einzeln zu verkaufen, kommt vielen Eigentümern in den Sinn. Häufig lässt sich so ein höherer Gesamtverkaufspreis erzielen. Allerdings ist diese Variante weitaus aufwendiger und braucht mehr Zeit.
Daneben gibt es noch weitere wichtige Punkte zu beachten:

Teilungserklärung

Wenn ein Eigentümer Wohnungen im Mehrfamilienhaus einzeln verkaufen möchte, muss eine Teilungserklärung erstellt werden. Diese besteht aus der Gemeinschaftsordnung, dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Besonders wichtig ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, da in dieser festgestellt wird, dass die einzelnen Wohneinheiten tatsächlich „abgeschlossen“ sind. Also unabhängig voneinander genutzt werden können. Das Erstellen der diversen detaillierten Pläne und das Einreichen der Unterlagen beim zuständigen Bauamt kostet Zeit und Geld.

Vorkaufsrecht

Wird das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten umgewandelt, hat der aktuelle Mieter ein Vorkaufsrecht. Das heißt, dass Sie dem aktuellen Mieter die Wohnung vor allen anderen möglichen Interessenten anbieten müssen. Sollten Sie den aktuellen Mieter übergehen, müssen Sie ihm gegebenenfalls Schadensersatz zahlen.

Erhöhter Kündigungsschutz

Wenn die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, haben die aktuellen Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass der neue Vermieter ungefähr drei Jahre lang keine Kündigung aussprechen darf. In manchen Kommunen sogar bis zu 10 Jahren.

Das gilt auch für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Da ein Großteil der Käufer von Wohnungen diese selbst bewohnen möchte, ist dies ein besonders wichtiger Punkt. Theoretisch kann mit dem Verkauf von einzelnen Wohnungen ein höherer Preis erzielt werden, aber wenn der aktuelle Mietvertrag nicht gekündigt werden kann, sinkt der Preis schnell wieder.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Die Vorteile des direkten Verkaufs

Ein Mehrfamilienhaus privat zu verkaufen ist eine schwierige Aufgabe, wenn die Fachkenntnisse fehlen. So entscheiden sich viele Besitzer für den Verkauf mit der Hilfe eines Maklers. Neben dem Mehr an Komfort gibt es aber auch hier Nachteile:

So wird beim Verkauf mit einem Makler bei erfolgreichem Abschluss eine Maklergebühr fällig. Da Mehrfamilienhäuser meist einen hohen Verkaufswert erzielen, ist die Maklercourtage entsprechend hoch. Im Schnitt liegt sie bei 4 bis 7 Prozent vom erzielten  Verkaufspreis. Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Maklerprovision auch heute noch komplett auf den Käufer umgelegt werden. Für Sie als Verkäufer scheint das zunächst ein Vorteil zu sein. Hierbei muss jedoch bedacht werden, dass der Käufer die Provision in seine Kalkulation mit einbezieht. Er könnte also versuchen den Preis zu drücken oder mit Ihnen einen Deal aushandeln, indem Sie der hälftigen Übernahme der Maklerprovision zustimmen.

Ein weiterer Nachteil ist die Zeit, die bis zum Verkauf verstreicht. Da die Interessentengruppe beim kompletten Verkauf eines Mehrfamilienhauses von vornherein eingeschränkt ist, dauert es oft mehrere Monate oder gar Jahre, bis ein geeigneter Käufer gefunden wird.

Wer sein Mehrfamilienhaus diskret verkaufen möchte, kann dieses Ziel sehr gut über den direkten Immobilienverkauf erreichen. Wir arbeiten im professionellen direkten Ankauf von Immobilien. Das bedeutet kurz gesagt, dass Sie Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler oder andere Dritte an uns verkaufen. Der gesamte Prozess verläuft absolut diskret und unkompliziert.
Vom Erstkontakt bis zum Vertragsabschluss dauert es in den meisten Fällen nur wenige Wochen. Dabei kaufen wir Ihr Mehrfamilienhaus komplett und übernehmen dabei auch die aktuellen Mieter.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Der Ablauf beim direkten Immobilienverkauf

1.Kostenlose Erstbewertung Ihres Mehrfamilienhauses
20%

Wir haben ein Bewertungsformular vorbereitet, in dem Sie alle wichtigen Punkte zum Mehrfamilienhaus eintragen können. Mit diesen Informationen nehmen wir eine kostenlose Erstbewertung vor. Bei unserer Erstbewertung arbeiten wir nicht mit Standardtools, sondern betrachten und bewerten Ihre Immobilie individuell. Die Bewertung erhalten Sie zusammen mit einem unverbindlichen Online-Preisangebot per Mail innerhalb von 24 Stunden.

2. Besichtigung des Mehrfamilienhauses
40%

Sollte Ihnen unser unverbindliches Preisangebot zusagen, vereinbaren wir gemeinsam einen Besichtigungstermin
des Mehrfamilienhauses. Da die Bewertung einer solchen Immobilie sehr komplex ist, ist eine Besichtigung vor Ort essentiell. Nur so können wir Ihnen anschließend ein für Sie faires Angebot machen.

3. Sie erhalten einen verbindlichen Preis
60%

Nach der Besichtigung nehmen wir eine detaillierte Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses vor. Im Anschluss erhalten Sie von uns ein verbindliches Preisangebot. Sollten Sie sich für den Verkauf an uns entscheiden, ändert sich an diesem Angebot bis zum Abschluss des gesamten Verkaufsprozesses nichts mehr.

4. Wir besorgen die Unterlagen
80%

Wenn Sie sich für das verbindliche Preisangebot und damit den Verkauf an uns entschieden haben, müssen Sie nichts mehr tun. Zu unserem Service gehört die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen und die Kommunikation mit dem Notar.

5. Notartermin & Vertragsunterzeichnung
100%

Wenn alle Unterlagen da sind, vereinbaren wir gemeinsam einen Termin beim Notar. Dort werden alle Verträge unterschrieben und der Verkauf besiegelt. Nach dem Notartermin erhalten Sie umgehend die Zahlung des vereinbarten Preises.