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Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine größere Herausforderung als der Verkauf eines freistehenden Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Zusätzlich müssen Sie noch die Entscheidung treffen, ob Sie den Verkauf privat oder mit Hilfe eines Immobilienmaklers durchführen wollen. Mit uns als Partner haben Sie die Möglichkeit, Ihr Mehrfamilienhaus professionell, diskret mit oder ohne Makler zu verkaufen.
Was sollte ich vorab beim Verkauf meines Mehrfamilienhauses beachten?
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist die Interessentengruppe eingeschränkt. Besonders Interesse haben Investoren oder Kapitalanleger, die die einzelnen Wohnungen weiter vermieten wollen.
Um die Interessentengruppe zu vergrößern, besteht die Möglichkeit, die einzelnen Wohneinheiten separat zu verkaufen. Um dies umzusetzen, müssen die jeweiligen Wohneinheiten in sich geschlossen sein. Bedeutet jede Wohneinheit muss baulich durch Wände und Decken voneinander getrennt sein und einen eigenen Eingang besitzen. Mit den Vorraussetzungen eines Wärme- und Schallschutzes für jede Wohneinheit, erhält der Eigentümer die notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG).
Durch die Komplexität, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteht, sollten Sie diesen Vorgang nicht auf eigene Faust durchführen. Es sei denn, Sie verfügen über die notwendige Expertise. Da Mehrfamilienhäuser einen hohen Wert haben, führen Fehler natürlich zu einem größeren finanziellen Schaden. Deshalb sollten Laien davon Abstand nehmen, Mehrfamilienhäuser im Alleingang zu verkaufen.
Welche Unterlagen werden beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses benötigt?
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses werden viele Unterlagen benötigt. Diese geben Aufschluss über den Zustand, die Lage und Ausstattung der Immobilie. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:
- Mietverträge, sofern vermietet
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Bebauungsplan
- Wohn-und Nutzflächenberechnung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Teilungserklärung
- Nachweise über Wohn- und Nutzungsrechte
- Versicherungsnachweise
- Flurkarte
- Mieterliste
- Nachweise über Renovierungs-/ Sanierungsarbeiten
- Energieausweis
Wir haben alle Unterlagen für Ihren Mehrfamilienhausverkauf, übersichtlich in eine Checkliste zusammengestellt. So kann nichts in Vergessenheit geraten.
Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses
Auch die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses ist komplex. Nicht selten kommt es vor, dass einige der Wohnungen frisch renoviert sind, weil in den letzten Jahren ein Mieterwechsel stattgefunden hat. Andere Einheiten dagegen befinden sich noch im gleichen Zustand wie vor 15 Jahren. Ebenso spielt die Ausstattung und Lage der einzelnen Wohnungen im Haus eine Rolle bei der Wertermittlung.
Daher kommt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in den meisten Fällen ein Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei werden die folgenden Faktoren geprüft und ermittelt:
- Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses
- Bodenwert
- Rohertrag (erzielbare Kaltmiete)
- Unterhaltungs- und Bewirtschaftungskosten
- Vervielfältiger als Multiplikator der Jahreskaltmiete
Sollten Sie mehr über die Wertermittlung eines Mehrfamilienhaus erfahren wollen, klicken Sie hier.
Soll ich mein Mehrfamilienhaus komplett oder in separaten Wohneinheiten verkaufen?
Der Gedanke, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus einzeln zu verkaufen, kommt vielen Eigentümern in den Sinn. Häufig lässt sich so ein höherer Gesamtverkaufspreis erzielen. Allerdings ist diese Variante weitaus aufwendiger und braucht mehr Zeit. Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Wohneinheiten gibt es einige Bedingungen. Vor einem Verkauf der einzelnen Eigentumswohnungen muss die Aufteilung beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.
Für die Beantragung muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung regelt, dass jede Wohneinheit oder auch Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen ist und über jeweils einen separaten Zugang verfügt.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden und ist gebührenpflichtig. Die Kosten varrieren, je nach Behörde können diese zwischen 50€ und 1.500€ betragen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Grundlage für die Erstellung einer Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ermöglicht, beim zuständigen Grundbuchamt, die Beantragung für die Anlegung von Wohn- und Teileigentum.
Daneben gibt es noch weitere wichtige Punkte zu beachten:
Wird das Mehrfamilienhaus in einzelne Wohneinheiten umgewandelt, hat der aktuelle Mieter ein Vorkaufsrecht, dies ist im §577 BGB geregelt. Bedeutet, dass Sie dem aktuellen Mieter die Wohnung vor allen anderen möglichen Interessenten anbieten müssen. Sollten Sie den aktuellen Mieter übergehen, müssen Sie ihm gegebenenfalls Schadensersatz zahlen.
Wenn die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, haben die aktuellen Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass der neue Vermieter ungefähr drei Jahre lang keine Kündigung aussprechen darf. In manchen Kommunen sogar bis zu 10 Jahren.
Das gilt auch für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Da ein Großteil der Käufer von Wohnungen diese selbst bewohnen möchte, ist dies ein besonders wichtiger Punkt. Theoretisch kann mit dem Verkauf von einzelnen Wohnungen ein höherer Preis erzielt werden, aber wenn der aktuelle Mietvertrag nicht gekündigt werden kann, sinkt der Preis schnell wieder.
Mehrfamilienhaus verkaufen: Mit oder ohne Makler?
Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist eine umfangreiche und nervenaufreibende Aufgabe. So entscheiden sich viele Eigentümer für den Verkauf mit der Hilfe eines Immobilienmaklers.
Bei uns haben Sie die Wahl
Wir bieten Ihnen für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhause, den direkten Immobilienverkauf (ohne Makler), sowie auch die klassische Immobilienvermarktung mit Immobilienmakler an.
Direkter Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses
Der direkte Verkauf bringt den Vorteil mit, dass kein Makler zwischen Käufer und Verkäufer steht, somit wird auch keine Courtage fällig. Diskreter Verkauf, ohne öffentliches inserieren inkludiert. Entscheiden Sie sich für den direkten Immobilienankauf, unterstützen wir Sie bei der Unterlagenbeschaffung und allen weiteren Belangen rund um Ihren Immobilienverkauf. Vom Erstkontakt bis zum Vertragsabschluss dauert es in den meisten Fällen nur wenige Wochen. Dabei kaufen wir Ihr Mehrfamilienhaus komplett und übernehmen dabei auch die aktuellen Mieter.
Mehrfamilienhaus verkaufen mit Immobilienmakler
Bei der klassischen Immobilienvermarktung, erstellen wir für Sie Ihre persönliche Wertermittlung und kalkulieren, den passenden Vermaktungspreis für Ihr Mehrfamilienhaus.
Im Anschluss werden professionelle Bildaufnahmen, mit unserer Systemskamera erstellt, diese werden dann mit ins Exposé aufgenommen. Die Auswahl potentieller Kaufinteressenten ist hier höher. Die Besichtigungstermine, sowie die Unterlagenbeschaffung übernehmen wir gerne für Sie.
Der Ablauf beim direkten Immobilienverkauf
Wir haben ein Bewertungsformular vorbereitet, in dem Sie alle wichtigen Punkte zum Mehrfamilienhaus eintragen können. Mit diesen Informationen nehmen wir eine kostenlose Erstbewertung vor. Bei unserer Erstbewertung arbeiten wir nicht mit Standardtools, sondern betrachten und bewerten Ihre Immobilie individuell. Die Bewertung erhalten Sie zusammen mit einem unverbindlichen Online-Preisangebot per Mail innerhalb von 24 Stunden.
Sollte Ihnen unser unverbindliches Preisangebot zusagen, vereinbaren wir gemeinsam einen Besichtigungstermin
des Mehrfamilienhauses. Da die Bewertung einer solchen Immobilie sehr komplex ist, ist eine Besichtigung vor Ort essentiell. Nur so können wir Ihnen anschließend ein für Sie faires Angebot machen.
Nach der Besichtigung nehmen wir eine detaillierte Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses vor. Im Anschluss erhalten Sie von uns ein verbindliches Preisangebot. Sollten Sie sich für den Verkauf an uns entscheiden, ändert sich an diesem Angebot bis zum Abschluss des gesamten Verkaufsprozesses nichts mehr.
Wenn Sie sich für das verbindliche Preisangebot und damit den Verkauf an uns entschieden haben, müssen Sie nichts mehr tun. Zu unserem Service gehört die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen und die Kommunikation mit dem Notar.
Wenn alle Unterlagen da sind, vereinbaren wir gemeinsam einen Termin beim Notar. Dort werden alle Verträge unterschrieben und der Verkauf besiegelt. Nach dem Notartermin erhalten Sie umgehend die Zahlung des vereinbarten Preises.
