Mietminderung bei Wasserschäden oder Feuchten Wänden ?
Eine Mietminderung ist bei Wasserschäden oder Feuchtigkeit in der Wohnung möglich. Bei Schäden muss der Vermieter umgehend informiert werden. Dieser ist verpflichtet, den Schaden schnellstmöglich zu beseitigen und für eine trockene Umgebung zu sorgen. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter eine Mietminderung fordern. Eine angemessene Höhe der Mietminderung hängt von der Größe des Schadens ab und kann bis zu 100% der Miete betragen. Allerdings gibt es einige Voraussetzungen, die dafür erfüllt werden müssen. Der Schaden muss erheblich und nicht durch den Mieter verschuldet sein. Weiterhin muss der Vermieter über den Schaden informiert worden sein und ausreichend Zeit gehabt haben, um Abhilfe zu schaffen. Eine Mietminderung muss schriftlich gegenüber dem Vermieter angezeigt werden.
Miete mindern bei einem Wasserschaden
Haben Mieter Anspruch auf Minderung der Miete bei einem Wasserschaden? Diese Frage kommt fix auf, wenn das Problem erst einmal da ist. Zunächst muss die Ursache für den Wasserschaden an der Mietsache diagnostiziert werden. Liegt die Ursache an den Bauteile des Gebäudes oder den Gegenstände die dem Eigentümer zugehörig sind, haben Sie als Mieter ein Recht auf Mietminderung. Im Fall eines Wasserschadens, gibt es oftmals auch die Möglichkeit, dass eine dritte Person daran beteiligt ist, gutes Beispiel hierfür Ihr Nachbar aus der Wohnung über Ihnen hat die Badewanne überlaufen lassen. In diesem Fall muss Ihr Nachbar für die Kosten der Schadensbeseitigung aufkommen.
Inhaltsverzeichnis
Regelung aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 536 BGB - Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?
Dafür kann keine Pauschalaussage getroffen werden, dies hängt immer vom Einzelfall ab. Beispiele aus der vergangenen Rechtssprechungen, können als Orientierungen genommen werden.
100% Wenn die gesamte Wohnung aufgrund eines Wasserschadens praktisch unbenutzbar wird, kann eine vollständige Mietminderung in Betracht gezogen werden. Sollte der Vermieter für den Wasserschaden verantwortlich sein und die Wohnung unbewohnbar werden, hat der Mieter Anspruch auf eine verringerte Miete sowie auf die Erstattung der Hotelkosten. – AG Köpenick, Urteil v. 21.4.2010, Az. 15 C 128/0
20% / 30% Laut einem Urteil des AG Bochum (Urteil v. 28.11.1978, Az. 5 C 668/78) hat ein Mieter, dessen Wohnzimmer aufgrund eines Wasserschadens in der Decke aus der Nachbarwohnung unbrauchbar ist, das Recht auf eine einmalige Mietminderung von 30 Prozent. Der Mieter darf auch eine monatliche Mietminderung von 20 Prozent bis zum Ende der Wiederherstellungsarbeiten erhalten.
10% Minderung der Miete, bei undichter Duschkabine. Die Undichtigkeit der Duschkabine stellte für das Gericht einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. – AG Stuttgart, Urteil v. 14.02.20, Az. 32 C 1562/19
5% Falls Regenwasser durch die Fenster in die Wohnung gelangt und der Mieter keine Möglichkeit hatte, dies zu verhindern, beispielsweise durch das Schließen der Rollläden, oder wenn das Auftreten des Problems wiederholt auftritt, kann dies unter bestimmten Umständen zu einer Mietminderung führen. Ein Mieter erhielt durch das LG Berlin (Urteil vom 18.03.1982, Az. 61 S 437/81) deshalb eine Mietminderung von fünf Prozent zugestanden.
Die ersten wichtigen Schritte bei einem Wasserschaden:
Keiner wünscht sich, in die Lage zu kommen, in der Rohre oder Wände plötzlich Wasser in die Wohnung leiten und das Zimmer unter Wasser setzen, das Mobiliar und die Böden nass werden und Schaden erleiden. Kommt es dennoch zu einem Defekt oder eine Unachtsamkeit, ist es unbedingt erforderlich, schnell zu handeln, die Schäden zu minimieren und alles zu dokumentieren, um am Ende von den Schaden entschädigt zu bekommen. Schritt-für-Schritt-Liste haben wir für Sie die wichtigsten Schritte dokumentiert. Diese kann jeder Vermieter auch an seinen Mieter weitergeben, damit dieser im Notfall gut vorbereitet ist und die richtigen Entscheidungen treffen kann.
Bei einem Wasserschaden im Haus oder in der Wohnung ist es wichtig, schnell und korrekt zu handeln. Der Vermieter muss ebenfalls sofort informiert werden. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung machen Sie alles richtig.
Ursache finden:
Wasserschäden können verschiedene Ursachen haben: ein explodierender Waschmaschinenschlauch, eine gebrochene Wasserleitung oder eine überlaufende Badewanne. Auch Naturkatastrophen wie Starkregen oder Überschwemmungen können dafür verantwortlich sein. In der Folge werden Möbel und Teppiche zerstört und Wände durchnässt. In solchen Fällen müssen die Betroffenen schnell handeln.
Wasser abstellen:
Wenn aus einem Rohr oder einer Wand Wasser austritt, muss sofort gehandelt werden. Als Erstes muss die Hauptwasserquelle abgestellt werden, um weitere Zerstörung zu verhindern. Dies kann leicht über den Haupthahn geschehen. Sollte sich dies als schwierig erweisen, gibt es im Mehrfamilienhaus eine weitere Möglichkeit: ein Hauptabsperrventil am Grundstücksanschluss, der sich meist im Keller befindet.
Strom abstellen:
Wasser ist in der Lage, elektrischen Strom zu übertragen, so dass austretendes Wasser gefährlich sein kann. Um einen möglichen Kurzschluss oder Brand zu verhindern, muss die Stromversorgung sofort unterbrochen werden. Dies kann durch Auffinden des Kippschalters für den jeweiligen Bereich oder durch Herausnehmen der Sicherung aus dem Stromkasten geschehen. Alternativ kann man zur Erhöhung der Sicherheit auch die gesamte Stromanlage in der Wohnung ausschalten.
Wasser beseitigen:
Sobald die Ursache gefunden wurde und Wasser und Strom abgestellt wurden, sollten Sie die Wassermengen beseitigen. Verwenden Sie Lappen, Handtücher oder einen Mopp, um die verbleibende Flüssigkeit aufzutrocknen. Wenn zu viel Wasser in das Treppenhaus oder in die Wohnräume eingedrungen ist, alarmieren Sie sofort die Feuerwehr, da diese über spezielle Pumpen verfügt, um den Bereich von überschüssigem Wasser zu befreien.
Hausrat retten:
Sobald das Wasser nach bestem Wissen und Gewissen entfernt wurde, sollten gefährdete Einrichtungsgegenstände und elektronische Geräte aus dem betroffenen Viertel entfernt werden. Stühle, Tische oder Regale können aufgebläht werden. Wenn Möbel, wie z. B. ein Klavier, nicht verschoben werden können, sollten sie mit provisorischen Füßen aufgestellt werden, je nachdem, was man zur Hand hat. Was die Wassermenge betrifft, so können zu diesem Zweck dickere Plastikschneidebretter verwendet werden. Hinweis: Um die Zerstörung zu begrenzen, empfiehlt es sich, anschließend eine fachkundige Firma zu beauftragen, die die Trocknung mit geeigneten Mitteln wie z.B. einem Trocknungsgerät durchführt.
Fotodokumentation des Schadens:
Nach der Sicherung der Gegenstände muss ein Schadensprotokoll angefertigt werden. Wer haftet und wer zahlt? Diese Dinge müssen nun geklärt werden. Es sollten Fotos von der Quelle und allen betroffenen Gegenständen gemacht werden, um dem Vermieter/ Verursacher eine vollständige Darstellung zu geben. Das Aufnehmen dieser Bilder aus mehreren Blickwinkeln oder auch Videos garantiert außerdem, dass nichts übersehen wird.
Vermieter kontaktieren:
Mieter müssen Vermieter jeden Wasserschaden sofort melden, unabhängig vom Ausmaß des Schadens. Selbst ein geringfügiger Wasseraustritt durch einen defekten Geschirrspüler kann zu dauerhaften Schäden unter dem Fußbodenbelag führen. Informieren Sie Ihren Vermieter über den Wasserschaden möglichst schnell telefonisch, zusätzlich sollten Sie ihn auch schriftlich in Kenntnis setzen um für eine spätere Miedminderungen gewappnet zu sein. Aber Achtung, sind Sie als Mieter für den Wasserschaden verantwortlich, müssen Sie oder Ihre Versicherung für die Schäden an der Mietwohnung aufkommen und das Recht auf eine Mietminderung erlischt.
Musterschreiben an Vermieter - Welche Punkte muss das Schreiben beinhalten?
- Anschrift Vermieter
- Anschrift Mieter
- Datum
- Beschreibung des Mangels
- Zeitraum des Mangels
- Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
- Bildaufnahmen oder Beweise für den Mangel
[Name des Mieters]
[Anschrift des Mieters]
[Telefon und E-Mail]
[Ort, Datum]
[Name des Vermieters]
[Anschrift des Vermieters]
Anzeige eines Mietmangels in der Wohnung
Sehr geehrte(r) Frau/ Herr
hiermit zeige ich Ihnen an, dass seit folgende(r) Mangel in meiner Wohnung aufgetreten ist/sind:
Wasserschaden im Bad / Wasserschaden im Wohnzimmer / Wasserschaden durch einen Nachbarn hervorgerufen -> Details
Ich möchte Sie bitten, den oben genannten Mangel kurzfristig zu beheben. Sollte eine Beseitigung des Mangels, bis nicht erfolgt sein, werde ich die Miete mindern. Für die Kürzung der Miete bitte ich um Nachsicht.
Unter folgender Telefonnummer stehe ich Ihnen für Terminabsprachen zwecks Besichtigung des Mangels/der Mängel zur Verfügung. Unter der gleichen Rufnummer bin ich erreichbar um einen Termin hinsichtlich der Durchführung der Beseitigungsmaßnahmen zu vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen
_____________________________
Wie gehe ich vor, wenn ich mein Recht auf Mietminderung bei Wasserschaden geltend machen möchte?
Grundsätzlich müssen Sie bei einem Wasserschaden in Ihrer Mietwohnung schnell handeln, um Ihre Ansprüche auf Mietminderung geltend zu machen. Folgende Schritte können Sie dabei unterstützen:
1. Melden Sie den Wasserschaden unverzüglich Ihrem Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung. Dokumentieren Sie den Schaden durch Fotos oder Videos.
2. Fordern Sie den Vermieter auf, den Schaden unverzüglich zu beseitigen und eine angemessene Frist für die Reparatur zu setzen.
3. Ist der Schaden nicht innerhalb der Frist behoben, können Sie eine Mietminderung ankündigen. Bereiten Sie für die Berechnung der Minderung eine Aufstellung der betroffenen Räume und Schäden sowie eine Schadensbeschreibung vor.
4. Setzen Sie dem Vermieter schriftlich eine Frist zur Mängelbeseitigung. Kommt er dem nicht nach, können Sie die Mietminderung vornehmen.
5. Behalten Sie die eingezogene Mietminderung für eine angemessene Zeit ein und überweisen Sie den reduzierten Betrag mit einem Hinweis auf den Grund an den Vermieter.
Wichtig ist, dass Sie bei jeder Kommunikation mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung höflich und sachlich bleiben. Sollte es zu keiner Einigung kommen, sollten Sie rechtlichen Rat einholen.
Beispielrechnung für eine Mietminderung bei Wasserschäden oder Feuchtigkeit
Ist eine Mietminderung gerechtfertigt wird diese immer von dem Ausgangspunkt Warmmiete (Bruttomiete) berechnet.
Wir nehmen an, der Wasserschaden lag bei Familie Schöller, im März 2023, an 8 Tagen vor. Kaltmiete beträgt 750 Euro, die Nebenkosten liegen bei 190 Euro. 20 % Mietminderung nach einem Wasserschaden im Wohnzimmer
Berechnung:
Kaltmiete: 800 Euro
+ Nebenkosten: 300 Euro
____________________________
= Warmmiete 1100 Euro
Mietkürzung an 20 Tagen: 1100 Euro : 100 * 25 = 275 Euro —- 275 Euro / 31 Tage * 20 Tage = 177,42 Euro
Familie Schmidt darf die Miete für den 20tägigen Schimmelbefall um 177,42 Euro, für den Monat März kürzen. Daraus besteht folgender Betrag: 1100 Euro – 177,42 Euro = 922,58 Euro
Zahlt der Vermieter, bei einem Wasserschaden, die Hotelkosten?
Wenn dein Nachbar zum Beispiel versehentlich deine Wohnung unter Wasser setzt oder sein undichtes Wasserbett zu einem Schaden bei dir führt, dann muss normalerweise die Haftpflichtversicherung des Nachbars für deine Hotelkosten aufkommen. Wenn du jedoch Schaden bei deinem Nachbarn verursachst und er in ein Hotel ziehen muss, dann musst du für seine Kosten aufkommen. Grundsätzlich kann die Privathaftpflicht auch vom Verursacher einen Teil des Schadens zurückfordern, wenn diese vermutet, dass er grob fahrlässig gehandelt hat. Wenn du zum Beispiel vergessen hast, den Wasserhahn der Waschmaschine während einer mehrwöchigen Reise zu schließen, handelst du grob fahrlässig – und dann kann es sein, dass du selbst für Hotelkosten oder andere Ausgaben aufkommen musst.
Aber wenn das Wasserproblem von schlecht gepflegten oder alten Rohren in den Wänden (z.B. ein Rohrbruch im Badezimmer) oder auf dem Dach verursacht wurde, dann ist es Sache des Hausbesitzers, ihre Gebäudeversicherung oder Gebäudehaftpflichtversicherung in Anspruch zu nehmen. Das bedeutet, dass sie auch für bestimmte Folgeschäden und mögliche Kosten aufkommen müssen. Vielleicht kann sogar der Mieter etwas Geld sparen, indem er nach Mietminderungen fragt.
Rechtfertigt ein feuchter Keller eine Mietminderung?
Ja, ein feuchter Keller kann in der Regel eine Mietminderung rechtfertigen. Ein feuchter Keller kann zu Schimmelbildung, unangenehmen Gerüchen und Beschädigung von Gegenständen führen. Bei Altbauten, kann es zu Ausnahmen kommen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel zu beseitigen, wenn er den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Wenn der Mangel nicht behoben wird, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab und sollte in angemessenem Verhältnis zur Miete stehen. Es ist ratsam, den Vermieter schriftlich auf den Mangel aufmerksam zu machen und eine angemessene Frist zur Beseitigung zu setzen, bevor eine Mietminderung vorgenommen wird.
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FAQ´s
Bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung stellt sich oft die Frage, wer für die Kosten einer Ersatzwohnung aufkommt. Im Allgemeinen gibt es dafür keine eindeutige Antwort, da es auf den Einzelfall ankommt.
Eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens ist gerechtfertigt, wenn die Beeinträchtigung der Mietsache erheblich ist. Die Höhe der Minderungsquote ist abhängig von der Schwere des Schadens und muss im Einzelfall bestimmt werden. Der Mieter muss den Wasserschaden beim Vermieter melden und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden einräumen.
Die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden wird nach dem Grad der Beeinträchtigung der Wohnung bestimmt. Dies wird im Einzelfall entschieden, wobei die Minderungsquote meist zwischen 20 und 80 Prozent der Bruttomiete liegt.
