Mietminderung wegen defekter Heizung - Miete kürzen, wann darf ich das ?
Funktioniert die Heizung in den kalten Wintermonaten nicht, kann es schnell ungemütlich werden. Informieren Sie Ihren Vermieter und bitten um die Behebung des Heizungsausfalls.
Grundsätzlich dürfen Mieter bei Ausfall der Heizung die Miete mindern, wenn der Vermieter informiert ist und den Mangel nicht behebt. Die Höhe der Minderung orientiert sich am Grad der Beeinträchtigung und dem Ausmaß des Mangels. Bei einer defekten Heizung kann es in der Regel eine Mietminderung von 10 – 70% der Bruttomiete geben. Allerdings sollte der Mieter den Mangel, an der Heizungsanlage, unverzüglich dem Vermieter melden und ihm eine Frist zur Behebung setzen. Falls der Vermieter den Schaden nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, kann die Miete gemindert werden. Es empfiehlt sich jedoch, vor einer Mietminderung rechtlichen Rat einzuholen, da immer im Einzelfall entschieden werden muss.
Inhaltsverzeichnis
Kann ich die Miete bei Heizungsausfall mindern?
Bei einer Heizungsausfall-Situation stellt sich die Frage, ob man eine Mietminderung wegen Heizungsausfall durchsetzen kann? Grundsätzlich ja, aber es ist wichtig, dass bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Zunächst einmal muss der Vermieter informiert werden, dass die Heizung defekt ist. Dies sollte immer schriftlich erfolgen, damit SIe später einen Nachweis haben. Wenn trotz Aufforderung der Vermieter nicht reagiert, kann eine Mietminderung geltend gemacht werden. Die Höhe der Mietminderung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Dauer des Ausfalls oder den Temperaturen in der Wohnung. In jedem Fall sollte man sich vor einer Mietminderung bei Heizungsausfall rechtlich beraten lassen, um später keine rechtlichen Konsequenzen befürchten zu müssen.
Fällt die Heizungsanlage kurzfristig aus, ist das noch kein Grund für eine Mietminderung. Wird aber die Mindesttemperatur grundsätzlich nicht erreicht oder fällt die Heizung dauerhaft für zwei bis drei Tage oder länger aus, haben Sie durchaus das Recht, eine Mietminderung durchzusetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die nicht richtig funktionierende Heizung zulasten des Eigentümers oder des Energieversorgers geht.
Wie gehe ich vor, wenn die Heizung nicht funktioniert?
Geht die Heizung nicht mehr, muss schnell eine Lösung gefunden werden. Probleme und Funktionsstörungen können bei einer Heizung immer auftreten. Diese haben meist unterschiedliche Ursachen. Das Spektrum reicht dabei von einer falsch eingestellten Heizungsanlage bis hin zu defekten Einzelteilen. Kommt es zu einem Heizungsausfall im Winter, ist die Wohnsituation, wegen einer defekten Heizung schnell unzumutbar. Folgende Dinge können Sie bei ausbleibender Heizleistung prüfen:
1. Überprüfen Sie die Thermostate: Stellen Sie sicher, dass die Thermostate auf eine höhere Temperatur als die aktuelle Raumtemperatur eingestellt ist.
2. Überprüfen Sie die Stromversorgung: Wenn Ihre Heizung elektrisch betrieben wird, überprüfe, ob sie an das Stromnetz angeschlossen ist und ob die Sicherung intakt ist.
3. Überprüfen Sie die Gasversorgung: Wenn Ihre Heizung gasbetrieben ist, stelle sicher, dass der Gaszufuhrhahn geöffnet ist. Wenn du den Geruch von Gas bemerkst, lüfte sofort den Raum und kontaktiere den Gasinstallateur.
4. Entlüftung der Heizkörper: Probleme, wie Heizkörper wird nur unten oder nur oben warm lassen sich oft durch das Entlüften der Heizkörper lösen.
5. Überprüfen Sie, ob die Heizung eingeschaltet ist: Es ist einfach, aber überprüfen Sie, ob die Heizung eingeschaltet ist.
6. Kontaktieren Sie einen Fachmann: Wenn alle oben genannten Schritte fehlschlagen, kontaktieren Sie einen Fachmann, der sich mit der Reparatur von Heizungsanlagen auskennt.
Musterschreiben, bei Ausfall der Heizung an den Vermieter:
Für eine bessere Einschätzung des Schadens, senden Sie Bildaufnahmen des Mangels mit.
Name des Mieters
Anschrift des Mieters
Name des Vermieters
Anschrift des Vermieters
Ort, Datum
Anzeige eines Mietmangels in der Wohnung ___________ Adresse, Stockwerk
Sehr geehrte(r) Frau / Herr ___________,
hiermit zeige ich Ihnen an, dass seit __________ folgende(r) Mangel in meiner Wohnung aufgetreten ist/sind:
Beschreibung – Die Heizung in der gesamten Wohnung wird nicht mehr warm. Trotz voll aufgedrehter Thermostate bekomme ich die Räume nur ca. 16 Grad warm.
Ich möchte Sie bitten, den oben genannten Mangel kurzfristig zu beheben. Sollte eine Beseitigung des Mangels, bis _________ nicht erfolgt sein, werde ich die Miete mindern. Für die Kürzung der Miete bitte ich um Nachsicht.
Unter folgender Telefonnummer ________________ stehe ich Ihnen für Terminabsprachen zwecks Besichtigung des Mangels/der Mängel zur Verfügung. Unter der gleichen Rufnummer bin ich erreichbar um einen Termin hinsichtlich der Durchführung der Beseitigungsmaßnahmen zu vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift des Mieters
Vergangene Gerichtsurteile bei defekter Heizungsanlage:
Für die Mietminderungsquoten kann sich an vergangenen Rechtssprechungen orientiert werden:
- Eine Wohnung, die sich nicht dauerhaft auf 20 Grad Celsius beheizen lässt, ist mangelhaft, entschied das AG Potsdam (Urteil v. 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Lässt sich die Wohnung teilweise nur auf 18 Grad Celsius beheizen, rechtfertigt das demnach eine Mietminderung von zehn Prozent.
- Das LG Berlin erachtete bei Ausfall der Heizungsanlage, während der Heizungsperiode, eine Minderung von 70 Prozent (Urteil v. 29.7.2002, Az. 61 S 37/02) der Warmmiete für angemessen, das KG Berlin (Urteil v. 28.4.2008,; Az. 8 U 209/07) hielt in einem vergleichbaren Fall einmal 50 Prozent für angemessen.
- Eine Warmwasserversorgung rund um die Uhr gehört zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung. Hat der Vermieter eine Wohnung mit Warmwasserversorgung vermietet, muss er die Anlage das ganze Jahr über rund um die Uhr in Betrieb halten, stellte das AG München (Urteil v. 15.7.1987, Az. 203 C 4133/87) fest.
- Warmes Wasser muss eine Temperatur zwischen 40 Grad und 50 Grad Celsius aufweisen, sonst kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Steht einem Mieter zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nur kaltes Wasser zur Verfügung, ist das ein Mangel der Mietsache und der Mieter hat Anspruch auf eine Mietminderung – in diesem Fall um 7,5 Prozent, entschied das AG Köln (Urteil v. 24.4.1995, Az. 206 C 251/94).
- Der Mieter muss objektive Anhaltspunkte dafür liefern, dass die Geräusche nicht nur subjektiv als zu laut empfunden werden, sondern dass sie tatsächlich über das hinzunehmende Maß hinausgehen, sagte das LG Berlin (Urteil v. 27.10.2006, Az. 63 S 186/06). Ein „ständiges Rauschen und bei Änderung der Ventilstellung unregelmäßiges Klopfgeräusch“ reicht nicht für einen Mangel und damit eine Mietminderung aus.
Beispielrechnung bei Mietminderung - Ausfall der Heizung:
Ist eine Mietminderung gerechtfertigt wird diese immer von dem Ausgangspunkt Warmmiete berechnet.
Wir nehmen an, die Heizung ist bei Familie Meier, im Januar 2023, an 10 Tagen ausgefallen. Kaltmiete beträgt 600 Euro, die Nebenkosten liegen bei 200 Euro. Mietminderung von 25 % wegen Heizung kaputt
Berechnung:
Kaltmiete: 600 Euro
+ Nebenkosten: 200 Euro
____________________________
= Warmmiete 800 Euro
Mietkürzung an 10 Tagen: 800 Euro : 100 * 25 = 200 Euro —- 200 Euro / 31 Tage * 10 Tage = 64,52 Euro
Familie Meier darf die Miete für den 10tägigen Heizungsausfall um 64,52 Euro, für den Monat Januar kürzen. Daraus besteht der Betrag: 800 Euro – 64,52 Euro = 735,48 Euro
Wie schnell muss ein Vermieter die kaputte Heizung reparieren?
Es gibt hierfür keine spezifischen Vorgaben oder Gesetze, jedoch sollten Vermieter in wenigen Tagen beim Heizungsausfall reagieren. In der Regel muss eine defekte Heizungsanlage so schnell wie möglich repariert werden, um das Wohlbefinden und die Gesundheit der Mieter nicht zu gefährden, insbesondere während der Wintermonate. In vielen Fällen müssen Vermieter auch temporäre Heizgeräte (z.B. elektrische Heizkörper) zur Verfügung stellen, bis die Hauptheizung repariert ist. Wenn der Vermieter jedoch nicht zeitnah und nach Ablauf der gesetzten Frist reagiert, können Mieter die Reperatur auch selbst in Auftrag geben und die Rechnung an den Vermieter weiterreichen. In Einzelfällen empfiehlt es sich einen Anwalt oder eine örtliche Beratungsstelle zu wenden, um herauszufinden, welche spezifischen Gesetze und Vorschriften auf den eigenen Fall anwendbar sind und ob eine Mietminderung möglich ist.
Heizpflicht - was gibt es zu beachten?
Mieter, sowie auch Vermieter sind dazu verpflichtet die Wohnräume in angemessenen Themperaturen zu halten. Vermieter müssen dafür sorgen, dass die Funktion der Heizung gegeben ist.
Pflicht über Inbetriebnahme der Heizung von Mietern:
Der Mieter hat keine spezifische Heizpflicht. Allerdings muss er dafür sorgen, dass keine Schäden im Wohnraum auftreten, wie z.B. durch Feuchtigkeit oder Schimmel, wenn nicht geheizt wird. Die Optimalthemperatur liegt tagsüber bei 20 bis 22 Grad und nachts bei 18 Grad, die Luftfeuchtigkeit sollte max. bei 60 % liegen. Ein Mieter darf die Art der Beheizung nicht einseitig ändern. So darf der Mieter einer Wohnung, die mit einer Zentralheizung ausgestattet ist, nicht auf Einzelöfen umstellen.
Pflicht über Inbetriebnahme der Heizung von Vermietern:
Der Vermieter ist verpflichtet, für die Beheizbarkeit der Wohnräume zu sorgen. Handelt es sich um ein Mehfamilienhaus und eine Sammelheizung, schuldet der Vermieter die Beheizung oder die Lieferung der Wärme. Vermieter sind berechtigt, die Art der Beheizung während der Mietzeit zu ändern. Er kann die Zentralheizung auf Fernwärme oder Wärmecontracting umstellen. Eine Zustimmung des Mieters zur Heizungsumstellung ist aber erforderlich, wenn dem Mieter hierdurch Mehrkosten entstehen, die über die Kosten in § 7 Abs. 2 HeizKV hinausgehen und der Vermieter diese auf den Mieter umlegen will. Ebenso ist eine Zustimmung des Mieters erforderlich, wenn der Vermieter zur Direkt-Wärmeversorgung übergehen will, bei der der Mieter mit dem Versorger selbst einen Wärmelieferungsvertrag abschließt.
Der Vermieter darf die Beheizung der Mieträume im laufenden Mietverhältnis nicht einstellen. Auch bei einem beendeten Mietverhältnis ist er zur Beheizung verpflichtet.
Heizperiode - Mindesttemperaturen
Der Beginn einer Heizperiode kann, wie beschrieben, durch regionale Verordnungen oder individuelle Regelungen im Mietvertrag unterschiedlich ausfallen. Üblich ist jedoch der Zeitraum, der durch verschiedene Urteile als allgemeine Vorgabe festgehalten ist. Der Beginn einer Heizperiode kann, wie beschrieben, durch regionale Verordnungen oder individuelle Regelungen im Mietvertrag unterschiedlich ausfallen. Üblich ist jedoch der Zeitraum, der durch verschiedene Urteile als allgemeine Vorgabe festgehalten ist. Vom 1. Oktober bis zum 30. April, dauert die übliche Heizperiode in Deutschland. In diesen Monaten sollte von 6 bis 23 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad in den Wohnräumen erreicht werden können, in der restlichen Zeit sind es 18 Grad.
Für das Badezimmer sieht das Mietrecht von 6 bis 23 Uhr eine Mindesttemperatur von 21 Grad vor, in der übrigen Zeit 18 Grad. Schlafzimmer, Küche und Flur gelten nicht als Wohnräume, weshalb dort eine Temperatur von 18 bis 20 Grad als ausreichend gilt.
Wer zahlt die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung?
In der Regel ist der Vermieter verpflichtet, die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung zu bezahlen, es sei denn, der Schaden wurde durch den Mieter verursacht. Eine genauere Antwort auf diese Frage hängt jedoch von verschiedenen Faktoren und Umständen ab. Es ist daher ratsam, einen Mietrechtsexperten zu konsultieren oder den Mietvertrag auf Klauseln bezüglich der Reparatur und Wartung der Heizung zu überprüfen.
Ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Heizungsausfall möglich?
Kommt der Eigentümer seiner Pflicht, die Heizungsanlage schnellst möglich wieder in Stand zu setzen nicht nach und erleidet der Mieter Gesundheitsschäden aufgrund der kalten Mietwohnung, steht dem Mieter zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Bis es aber zu so einer Situation kommt, sollten Sie dem Vermieter Fristen setzen und von einer Mietminderung wegen einer defekten Heizung Gebrauch machen.
Weitere Mängel die zu einer Mietminderung führen können:
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FAQ´s
Dafür gibt es keine festgelegte Zeitspanne für den Ausfall von Warmwasser in einer Mietwohnung. Als Mangel angesehen wird es, wenn es für einen längeren Zeitraum besteht. In einem solchen Fall kann der Mieter den Vermieter auffordern, den Mangel in wenigen Tagen zu beheben. In den Sommermonaten, ist die Frist etwas höher, als in den Wintermonaten mit niedrigen Außentemperaturen. Sollte der Vermieter dem nicht nachkommen, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung. Zur Absicherung, befragen Sie einen Anwalt für Mietrecht.
Eine Mietminderung sollte so früh wie möglich angekündigt werden und dem Vermieter muss eine angemessene Frist gesetzt werden, um das Problem zu beheben. Es empfiehlt sich, das Problem schriftlich zu melden und gegebenenfalls den Rat eines Anwalts in Anspruch zu nehmen. Dies kann helfen, Sie vor eventuellen rechtlichen Konsequenzen zu schützen.
Die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist die Warmmiete. Die Mietkürzung, wird prozentual von der Bruttomiete abgezogen. Dies kann auch nur für wenige Tage erfolgen.
