Die Kosten steigen - Vermieter müssen die Nebenkosten oft vorstrecken
Eine Erhöhung der Nebenkosten kann für viele Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Bevor Vermieter die Nebenkostenpauschale erhöhen, müssen sie diese allerdings vorstrecken, was sich im Jahr 2022 deutlich durch die steigenden Energiepreise zeigen kann. Im Allgemeinen dürfen Vermieter die Betriebskosten erhöhen, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag enthalten sind und wenn sich eine Änderung der umlagefähigen Kosten aufweist. Möchte der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen, sollte er die Mieter vor der Kostensteigerung informieren und sicherstellen, dass er sich im Rahmen der von den örtlichen und staatlichen Gesetzen festgelegten Richtlinien bewegt. Kann der Vermieter nachweisen, dass sich innerhalb des Abrechnungszeitraumes, die Kosten verändert haben, stellt dies meist kein Problem dar.
Inhaltsverzeichnis
Bitte beachten!
Wichtige Regel für die Anpassung: Entscheidend ist was im Mietvertrag vereinbart wurde. Wurde zwischen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale (monatliche Betriebskostenvorauszahlung) geschlossen, ist der Vermieter verpflichtet eine jährliche Abrechnung des entsprechenden Abrechnungszeitraumes zu erstellen. Wurde eine Pauschalzahlung ohne separat aufgelisteten Nebenkosten vereinbart, entfällt dies.
Wann dürfen Vermieter eine Erhöhung der Betriebskosten- vorauszahlungen fordern?
Ein Vermieter kann die Vorauszahlungen für Betriebskosten erhöhen, wenn die zuletzt entstanden Kosten, die vereinbarte Pauschale übersteigen und die Mieter nachzahlen müssen. Dies kann aufgrund der steigenden Kosten für Versorgungsleistungen, wie Wasser und Strom oder zur Deckung höherer Versicherungsprämien erfolgen. Eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung erfolgt nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung, hier werden die gesamten angefallen Betriebskosten aus dem vergangen Jahr multipliziert und anschließend durch zwölf Monate geteilt. Dies ergibt die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung. Generell muss der Vermieter die Erhöhung der Vorauszahlungen mindestens 30 Tage im Voraus ankündigen und schriftlich begründen, warum die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung notwendig ist.
Zum Vorteil der Mieter, eine Betriebskostenabrechnung, kann bei Reduzierung der Kosten, nach Abrechnung der Abrechnungsperiode auch zu einer Reduzierung führen. Die gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzesbuch, was bei Veränderung von Betriebskosten (wie. z.B. Heizkosten) passiert, haben wir Ihnen im Anschluss zitiert.
Die Regelung im BGB - § 560 Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Darf der Vermieter die Vorauszahlungen, ohne jährliche Betriebskosten-
abrechnung erhöhen?
Nein, ein Vermieter darf die Vorauszahlungen nicht ohne eine jährliche Betriebskostenabrechnung erhöhen. Denn die Abrechnung muss den Mietern gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge und Pachtverträge zur Verfügung gestellt werden. Vermieter sind zu einer jährlichen Abrechnung verpflichtet, diese muss beim Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats vorliegen. Eine Nebenkostenabrechnung enthält alle Betriebskosten, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind.
Ohne dieses Dokument ist es für Vermieter schwierig nachzuweisen, dass Erhöhungen auf tatsächlichen Veränderungen der Betriebskosten beruhen und nicht auf willkürlichen Entscheidungen des Eigentümers. Daher müssen Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung vorlegen, bevor die Betriebskosten erhöht werden dürfen. Diese muss dem Mieter schriftlich vorgelegt werden. Die Regelung finden Sie im § 556 BGB.
Was gilt, wenn eine Pauschalmiete vereinbart wurde?
Wenn im Mietvertrag ein Pauschalbetrag geregelt ist, bedeutet dies, dass der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses einen festen Betrag zahlt. Diese Art von Vereinbarung kann für beide Parteien von Vorteil sein, da es keine Überraschungen oder Schwankungen bei den monatlich zu zahlenden Beträgen gibt. Der Mieter weiß genau, was er zu zahlen hat, und kann entsprechend planen, während der Vermieter weiß, dass er einen zuverlässigen, gleichmäßigen Einkommensstrom erhält. Es ist wichtig zu wissen, dass bei Pauschalmieten, es sich um Pauschalvereinbarungen handelt und hierbei eine Nachzahlung bei Erhöhung der Kosten oder eine Ausgleichszahlung nicht stattfinden wird. Bedeutet es gibt keine Heizkostenvorauszahlung oder andere zusätzliche Kosten zu Ihrer Wohnraummiete und ein jährlicher Nachzahlungsbetrag bleibt ebenso aus. Wenn eine der beiden Parteien den Vertrag ändern oder vorzeitig beenden möchte, können außerdem Vertragsstrafen oder andere Gebühren anfallen, die im Vertrag festgelegt sind.
Welche Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden?
Die Nebenkosten können je nach den Bedingungen des Mietvertrags auf unterschiedliche Weise umgelegt werden. Im Allgemeinen handelt es sich dabei um Kosten für Versorgungsleistungen wie Strom und Wasser, Steuern, Versicherungsprämien, Reparaturen und Instandhaltung sowie die allgemeine Instandhaltung der Immobilie. In einigen Fällen können Vermieter auch bestimmte Verwaltungskosten auf ihre Mieter abwälzen, z. B. Rechtskosten im Zusammenhang mit der Anmietung des Raums oder der Durchführung von Inspektionen. Um hohen Nachzahlungen zu entgehen, können höhere monatliche Vorauszahlungen vereinbart werden. Die Zustimmung des Mieters sollte hier erfolgen. Es ist wichtig zu wissen, dass private Vermieter zwar berechtigt sind, von ihren Mietern die umlagefähigen Kosten zu verlangen, allerdings dürfen Vermieter diese Gebühren nicht überhöhen oder dazu verwenden, um von ihren Mietern einen Gewinn zu erzielen. Ein Sicherheitszuschlag von zehn Prozent ist hier völlig legitim.
Umlagefähige Kosten:
- Grundsteuer
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung
- Wasserversorgung
- Entwässerung – Niederschlagswasser oder Schmutzwasser
- Gärtner bzw. Gartenpflege
- Kosten für Beleuchtung (Räumlichkeiten aus der Gemeinschaft)
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Kosten für Hausmeister
- Kosten aus gemeinschaftlich genutzten Waschraum
- Schornsteinfeger
- Dachrinnenreinigung
- Wartung der Rauchmelder
Nicht umlagefähige Kosten:
- Hausverwaltung
- Instandhaltung und Instandsetzung
Hinweis:
Steht Ihre Immobilie leer müssen Sie als Vermieter alle Kosten, die im Zeitraum des Leerstanden anfallen, tragen!
Die durchschnittliche monatliche Vorauszahlung für Nebenkosten
Für die Erstberechnung der Nebenkosten bei einer Neuvermietung, sollte Sie Erfahrung mitbringen oder sich an den Durchschnittswert orientieren. Haben Sie eine Wohnung oder ein Haus gekauft, dieses in der Vergangenheit bereits vermietet war, lassen Sie sich vom vorherigen Eigentümer die letzte Betriebskostenabrechnung vorlegen. Der deutsche Mieterbund hat zuletzt Zahlen in den Jahren 2019 und 2020 erfasst, die einen durschnittlichen Wert aus 2018 nennen. Hier lag der Durchschnitt bei 2,17€ pro Quadratmeter, berechnet man alle Betriebskostenarten mit ein kommt man auf einen durschnittlichen Wert von 2,88€ pro Quadratmeter und pro Monat. Durch die Energiekrise sind die Energiekosten stark gestiegen, wodurch sich der Durchschnittsbetrag erhöhen dürfte.
Was passiert, wenn der Mieter die Erhöhung nicht akzeptiert?
Wenn die Mieter eine Erhöhung der Abschlagszahlungen nicht akzeptieren, müssen Sie zuerst einmal mit einer Nachzahlung für den kommenden Abrechnungszeitraum rechnen. Suchen Sie das Gespräch mit Ihren Mietern und klären Sie diese über Ihre Konsequenzen auf.
Leisten Ihre Mieter keine Nachzahlungen und kommen Ihren Verpflichtungen nicht nach, schreiben Sie eine Abmahnung. Bleibt dies ebenfalls erfolglos, können Vermieter über eine Kündigung nachdenken. Im Allgemeinen kann der Vermieter eine Kündigungsmitteilung ausstellen, die dem Mieter eine bestimmte Frist für den Auszug aus dem Mietobjekt setzt. Aber nur dann, wenn der Rückstand der Zahlung mehr als zwei Monatsmieten beträgt. Gemäß eines Urteil des BGH vom 18.07.2012 – VIII ZR 1/11 können Vermieter bei Rückständen eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Möchten Sie mehr hierüber erfahren, lesen Sie unseren Artikel über außerordentliche Kündigung von Mietverträgen.
Ab wann gilt die Erhöhung der Betriebskosten-vorauszahlung?
Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung gilt für alle Mietverhältnisse und Mieter. Mieten ist eine immer beliebtere Option für Menschen, die eine Wohnung suchen oder brauchen, und der Anstieg der Mietkosten kann für Menschen mit einem festen Einkommen eine Belastung darstellen. Vermieter sind dafür verantwortlich, dass alle ihre Mieter Zugang zu qualitativ hochwertigem Wohnraum haben und diesen auch erhalten, daher ist es wichtig, dass die Betriebskosten gedeckt sind. Eine Erhöhung dieser Kosten kann für Vermieter vorteilhaft sein, da sie ihnen hilft, ihre Ausgaben zu decken, aber sie kann auch eine erhebliche finanzielle Belastung für Mieter bedeuten, die bereits mit finanziellen Problemen zu kämpfen haben. Die Vorauszahlung der Betriebskosten trägt dazu bei, dass sowohl Vermieter als auch Mieter während des gesamten Mietverhältnisses sicher und finanziell stabil bleiben. Wird eine Erhöhung der Kosten veranlasst ist diese nicht zumfolgenden Monat, sondern zum darauffolgenden Monat gültig. In der Praxis bedeutet das, wurde die Abrechnung im Januar erstellt, werden die höheren Vorauszahlungen zum März fällig.
Muster einer Betriebskosten-abrechnung und Anpassung der Abschlagszahlungen
Vergessen Sie nicht, Ihren Energieausweis auf Gültigkeit zu überprüfen!
Bei Neuvermietung, sind Vermieter verpflichtet Ihren potentiellen Mietern einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Dieser muss vor der ersten Besichtigung erstellt werden. Ein Energieausweis, hat in der Regel eine Gültiglkeit von zehn Jahren.
FAQ´s - Häufige Fragen
Ja, Mieter können Erhöhungen ablehnen! Mieter haben das Recht, ihrem Vermieter zu widersprechen, wenn sie der Meinung sind, dass eine Erhöhung der Nebenkosten übermäßig oder ungerechtfertigt ist. Dazu sollten die Mieter die Bedingungen ihres Mietvertrags überprüfen und sich mit ihrem Vermieter in Verbindung setzen, um die Angelegenheit zu besprechen. Der Vermieter muss in der Regel nachweisen, warum eine Nebenkostenerhöhung notwendig ist, und aufschlüsseln, dass es sich um eine angemessene Erhöhung handelt. Die Mieter können Informationen anfordern und mit ihrem Vermieter über die Höhe der Erhöhung verhandeln, bevor sie entscheiden, ob sie diese akzeptieren oder nicht. Hält ein Mieter die Erhöhung, nach Prüfung der im Abrechnungszeitraums entstandenen Kosten, immer noch für zu hoch, kann er sie ablehnen, indem er seinen Vermieter schriftlich darüber informiert. Im Anschluss sollt eine Berechnung der neuen Pauschale erfolgen.
Die Antwort auf die Frage, ob die Kosten ohne eine Jahresabrechnung erhöht werden können, lautet: nein. Laut Gesetzeslage darf es keine unterjährige Erhöhung geben bzw. keine Erhöhung der Vorauszahlung, wenn keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde. Der Vermieter darf die monatlichen Nebenkosten nur dann erhöhen, wenn es zu einem Nachzahlungsbetrag aus dem letzten Abrechnungszeitraum kam. Als Beispiel: Betragen die jährlichen umlagefähigen 1800 Euro, ergibt sich daraus eine monatliche Abschlagszahlung in Höhe von 150 Euro.
Wurde die Nebenkostenpauschale zu niedrig angesetzt, kommt es zu einer Nachzahlung für Mieter. Nach Zuge der Nachzahlung des Mieters, sollte die Pauschale angepasst werden. Addieren Sie hierzu die gesamten Nebenkosten und teilen Sie die Summe durch zwölf. Die monatliche Vorauszahlung beträgt ein zwölftel der Kosten.
Egal, ob es von Mietern oder Vermieter kommt, eine einseitige Anpassung darf gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur nach Zuge der Nebenkostenabrechnung erfolgen. Ob es sich dabei im eine Reduzierung oder eine Erhöhung handelt ist nicht entscheidend.
Die Erhöhung der Kosten sollte sich im Rahmen halten, jedoch darf Ihr Vermieter, die Kosten so weit erhöhen, so hoch wie auch Ihr jährlicher Verbrauch bzw. die Kosten der umlagefähigen Kosten im letzten Jahr waren. Kann er Ihnen die tatsächlichen Kosten des letzten Jahres vorweisen, werden alle Werte addiert und dies ergibt die Jahressumme. Diese wird durch zwölf Monate geteilt und daraus ergibt sich die monatliche Vorauszahlung. Möchte Ihr Vermieter einen nicht nachvollziehbaren Betrag, können Sie diesem widersprechen. Egal, ob dieser bewusst zu niedrig oder zu hoch angesetzt wurde.
Grundsätzlich können Sie das als Vermieter selbst entscheiden. Nehmen Sie dies an, minimiert sich Ihr Risiko, zu hohe Verbrauchszahlen vorstrecken zu müssen. Stellen Sie am Ende des Abrechnungszeitraumes fest, dass Ihre Mieter dadurch eine höhere Summe geleistet haben, überweisen Sie die Gutschrift Ihren Mietern. Sollten Sie feststellen, dass nach der Jahresabrechnung der Betrag trotzdem zu niedrig angesetzt wurde, dürfen Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen.
