Mietminderung wegen Schimmel in der Mietwohnung
Mieter haben grundsätzlich das Recht auf eine mangelfreie Wohnung, dazu zählt auch der Schutz vor Schimmelbildung. Wenn Schimmel im Schlafzimmer oder allgemein in der Mietwohnung auftritt, muss der Vermieter darüber informiert werden und die Ursache beseitigen. Mögliche Ursachen können z.B. undichte Fenster oder eine unzureichende Belüftung sein. Wenn der Vermieter nicht unverzüglich reagiert, können Mieter eine Mietminderung geltend machen. Eine Minderung sollte jedoch rechtzeitig und schriftlich angekündigt werden und die Höhe der Mietminderung sollte angemessen sein. Wenn der Vermieter den Mangel trotz angemessener Fristsetzung nicht beseitigt, haben Mieter das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die Kosten dafür vom Vermieter einzufordern.
Inhaltsverzeichnis
Was tun, bei Feststellung von Schimmelbefall in meiner Mietwohnung?
Wenn Sie Schimmelbefall in Ihrer Mietsache feststellen, sollten Sie schnell handeln und den Schaden bei Ihrem Vermieter anzeigen. Dies sollte am besten schriftlich geschehen, um einen Nachweis über die Mängelanzeige zu haben. Der Vermieter ist verpflichtet, den Schimmelbefall zu beseitigen und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um das erneute Auftreten von Schimmel zu verhindern.
In der Regel sollten Sie beim Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schimmelbefalls geben. Sollte der Vermieter untätig bleiben, darf die Miete gekürzt werden. Doch beachten Sie, je nach Ausmaß und Ursache der Schimmelbildung, kann der Schimmelbefall auch auf die Mieter zurückfallen. Breitet sich der Schimmel, aufgrund von falschen Heiz- und Lüftverhalten oder durch Zustellen der Heizkörper verursacht, müssen Mieter für den Schaden aufkommen. Zu empfehlen ist es einen Fachmann wie z.B. einen Sachverständigen oder einen Fachbetrieb hinzuzuziehen, der die Ursache der Schimmelbildung erkennen kann und eine Aussage trifft, wer oder was für den Schimmel verantwortlich ist. Um weitere Schäden zu vermeiden, sollten Sie darauf achten, die Ursachen zu beseitigen.
Wann ist eine Mietminderung berechtigt?
Eine Mietminderung ist möglich, wenn die Ursache auf bauliche Gründe zurückzuführen ist. Ist das Auftreten von Schimmel in Mietwohnungen, schlecht eingebauten Fenstern, einer undichten Dachrinne oder einer unzureichenden Dämmung geschuldet, muss der Vermieter für die Kosten der Beseitigung des Mangels aufkommen.
Im Allgemeinen sind folgende Schritte zu empfehlen:
- Als Erstes sollte der Vermieter über den Schimmelbefall informiert werden. In der Regel ist ein Schreiben per Einschreiben mit Rückschein angebracht.
- Der Vermieter muss den Schimmelbefall dann beseitigen und den Mieter darüber informieren, wann er die Arbeiten vornimmt.
- Wird der Schimmelbefall nicht innerhalb einer angemessenen Frist behoben, ist eine Mietminderung gerechtfertigt.
- Wie viel Miete gemindert werden darf, hängt von der Beeinträchtigung und der Ursache der Schimmelbildung ab.
- Zudem gibt es noch die Möglichkeit, die Miete nur unter Vorbehalt zu bezahlen.
Es ist jedoch ratsam, vor einer Mietminderung oder Bezahlung der Miete unter Vorbehalt, die rechtlichen Gegebenheiten des eigenen Falls zu prüfen und sich gegebenenfalls an eine Verbraucherzentrale, einen Mieterverein oder an einen Anwalt zu wenden.
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Schimmelarten erkennen und richtig zuordnen können…
Gelber Schimmel
Gelber Schimmel (Aspergillus flavus) im Wohnraum kann ein Anzeichen dafür sein, dass Feuchtigkeit im Raum vorhanden ist. Bevorzugte Stellen von gelben Schimmel sind Baumwollstoffe oder Polstermöbel wie z.B. eine Couch. Es handelt sich hierbei um eine häufige Schimmelart, die in feuchten oder schlecht belüfteten Bereichen wächst. Gelber Schimmel kann gesundheitliche Probleme wie allergische Reaktionen, Atembeschwerden oder Kopfschmerzen auslösen. Konsistenz kann trocken, flockig körnig oder schmierig sein. Der gelbe Schimmelpilz, ist wie der Schwarze sehr gesundheitsgefährlich und kann durch seinen Stoff „Aflatoxin“ bei Menschen Leberkrebs oder Herzversagen hervorrufen.
Grüner Schimmel
Grüner Schimmel (Aspergillus fumigatus) ist der am weitesten verbreitende Schimmel, besonders für Personen mit geschwächtem Immunsystem oder Atemwegserkrankungen. Die Sporen des Schimmels können Allergien, Asthma, Atemnot, Husten und auch Hautreizungen auslösen. Zudem kann sich der Schimmel durch die Raumluft verbreiten und weitere Bereiche des Wohnraums befallen. Es ist daher notwendig, den Schimmel schnellstmöglich zu beseitigen und die Ursache für das Wachstum zu finden und zu beheben. Der grüne Schimmel ist nicht extrem schädlich, er wirkt immunschwächend und Sporen können in das Lungengewebe gelangen und nachhaltig schädigen. Die Konsistenz ist unterschiedlich, jedoch meist mit einem flauschigen Belag versehen.
Roter Schimmel
Genauso wie die anderen Schimmelarten, kann auch der rote Schimmel (Neurospora sitophila oder Chrysonilia sitophila) gefährlich sein. Roter Schimmel ist der sogenannte „Brotschimmel“, man findet diesen meist bei Brot oder Getreideerzeugnissen wieder. In Wohnungen stellt eine Papiertapete den optimalen Grund für den Schimmelpilz dar. Der Schimmelpilz kann zu Erkrankungen führen, die in der Lunge auftreten, wie beispielsweise Asthma. Der Schimmelbelag ist meist trocken bis hin zu einer schleimigen Konsistenz und kann in verschiedenen Rottöne auftreten.
Weißer Schimmel
Weißer Schimmel wird durch Pilzsporen verursacht, die in der Luft schweben und sich auf feuchten, organischen Oberflächen wie Holz, Tapeten oder Teppichen niederlassen. Die Hauptursache für das Auftreten von Schimmel ist Feuchtigkeit, daher muss jeder Einsatz zur Bekämpfung des Schimmels auch eine Vermeidung von Feuchtigkeit beinhalten.
Hinweise auf weißen Schimmel sind ein leicht modriger Geruch oder das Auftreten von Kellerasseln, Silberfischchen oder Staubläusen in der Wohnung, da diese auf ein feuchtes Milieu schließen lassen.
Weißer Schimmel reizt die Schleimhäute und kann so zu Nasennebenhöhlenentzündungen, häufigen Erkältungen, Hautkrankheiten, Halskratzen, Husten, chronischer Bronchitis oder Gelenkschmerzen bei den Bewohnern führen. Diese Warnzeichen werden jedoch nicht selten falsch interpretiert und trockener Wohnungsluft zugeschreiben. Wird dann die Luft zusätzlich befeuchtet, findet der weiße Schimmel noch bessere Wachstumsbedingungen als zuvor. Kontrollieren Sie die Luftfeuchtigkeiten in den Wohnräumen regelmäßig.
Schwarzer Schimmel
In Wohnräumen ist Schwarzschimmel der am meisten gefürchtete und bekannteste Schimmelpilz. Er entsteht nicht ausschließlich durch eine bestimmte Schimmelart, sondern kann aus einer Vielzahl von Schimmelarten und Gattungen hervorgehen. Etwa 40 verschiedene Schimmelpilzarten haben das Potenzial, Schwarzschimmel zu bilden. Woran kann man Schwarzschimmel erkennen?
Schwarzschimmel tritt vor allem bei Feuchtigkeitsproblemen in oder an Wänden auf. Dabei sind Mauern, Tapeten, verputzte Wände, Decken und Fliesenfugen besonders anfällig. Auch bei großen Temperaturunterschieden fühlt sich dieser Schimmelpilz wohl, da er bei Temperaturen zwischen circa 6°C bis 45°C gedeiht.
Schwarzer Schimmel kann je nach Schimmelart trocken und pudrig oder schleimig und grau sein. Auch ein weißer Schimmelpilz, der über längere Zeit unentdeckt bleibt, kann oft durch eine Verfärbung des Fruchtkörpers zu Schwarzschimmel werden.
Alle Arten von schwarzem Schimmel sind aufgrund ihrer Aggressivität und Überlebensfähigkeit für den menschlichen Organismus extrem giftig. Der schwarze Schimmel „Aspergillus niger“ kann unterschiedliche Krankheiten von Allergien über Nierenerkrankungen bis hin zu schweren Infektionskrankheiten auslösen. Ein anderer schwarzer Schimmelpilz, „Stachybotrys chartaru“, kann zu einer Erkrankung namens Stachybotryose führen, die an Alzheimer erinnert.
Wie sind Vermieter über eine Mietminderung zu informieren?
Informieren Sie Ihren Vermieter immer schriftlich und per Einschreiben. Bei Schimmel in der Wohnung muss der Vermieter umgehend informiert werden, am besten auf dem Postweg. Mithilfe der Einschreibe-Option, liegt Ihnen ein Beweis der ordnungsgemäßen Mitteilung vor. Eine schriftliche Mängelanzeige stellt eine unumgängliche Voraussetzung zur Durchsetzung der Rechte des Mieters dar.
Zu ihnen zählen die Mängelbeseitigung, die Mietminderung und die außerordentliche Kündigung bei nicht erfolgter Mängelbeseitigung sowie das Einfordern von Schadensersatzansprüchen (siehe § 536c BGB). Zunächst geht es um die Mitteilung an den Vermieter bezüglich des IST-Zustandes. Die Formulierung des Briefes erfolgt idealerweise wie folgt oder ähnlich:
Wie hoch darf die Mietminderung bei Schimmel sein?
Das Recht auf Mietminderung ist nicht offiziell geregelt, dennoch können Vergleiswerte aus vergangenen Gerichtsurteilen herangenommen werden.
Folgende Zahlen sollen nur als Orientierung, aus vergangenen Gerichtsurteilen, dienen:
- 15 % bei nicht großflächigem Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 22.10.2010, Az.: 63 S 690/09)
- 50 % bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 % der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07)
- 100% bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06)
Wie gehe ich bei Schimmel in der Wohnung vor?
1. Identifizierung des Schimmels: Zunächst muss man den Schimmel genau identifizieren (Farbe, Form, Größe usw.), um zu entscheiden, ob man ihn selbst entfernen kann oder einen Fachmann hinzuziehen sollte.
2. Quelle des Schimmels beseitigen: Es ist wichtig, die Ursache des Schimmelbefalls zu finden und zu beheben, z.B. Feuchtigkeit aus undichten Leitungen oder mangelnder Belüftung. Andernfalls wird die erneute Erstehung von Schimmel nicht bekämpft werden können.
3. Lüften: Räume mit Schimmelbefall sollten regelmäßig gelüftet werden, um überschüssige Feuchtigkeit zu reduzieren und frische Luft hereinzulassen.
4. Schimmelentfernung: Wenn der Schimmel klein und lokalisiert ist, kann er mit hausgemachten Lösungen wie Essig, Backpulver und Wasser entfernt werden. Schimmel auf größeren Flächen oder auf empfindlichen Untergründen wie Tapeten oder Polstermöbeln sollte von einem Fachmann beseitigt werden. Schutzkleidung und eine Atemmaske sollten dabei immer getragen werden.
5. Vorbeugung: Es ist wichtig, Schimmel zu vermeiden, indem man Feuchtigkeitsquellen im Haus bekämpft und für eine ausreichende Belüftung sorgt. Außerdem sollte man Schimmelwachstum frühzeitig erkennen und behandeln, um eine Ausbreitung zu verhindern.
Schnelle Mittel für den geringen Schimmelbefall:
Achten Sie auf ein angemessenes Heiz- und Lüftverhalten!
Was bedeutet denn überhaupt „richtiges“ heizen und „richtiges“ lüften? Beachten Sie folgenden Tipps:
Mäßig aber gleichmäßig heizen:
In Wohnräumen sollte die Temperatur bei möglichst 20 Grad gehalten werden. Dies entspricht oftmals der Einstellung „3“ an Thermostatventilen. Bedenken Sie: 1 Grad mehr bedeutet rund 6% mehr Heizenergieaufwand!
Wände nicht auskühlen lassen:
Die Heizkörper sollten Nachts nur reduziert werden. Belassen Sie die Heizkörper auf einer reduzierten Stufe Nachts, von einer kompletten Abdrehung soll abgsehen werden, da in diesem Fällen die Gefahr groß ist, dass die Wände zu kalt werden und sich dadurch Schimmel gebildet wird.
Heizkörper nicht zustellen:
Halten Sie Möbelstücke von Heizkörpern fern. Durch Zustellen oder Verdecken vermindern Sie die Wärmeabstrahlung in den Räumen, die Thermostatventile können nicht vernünftig regulieren.
Luftfeuchtigkeit kontrollieren:
Kontrollieren Sie in regelmäßigen Abständen die Luftfeuchtigkeit in den Wohnräumen, empfohlen sind max. 60 %. Liegt die Luftfeuchtigkeit höher, besteht die Gefahr, dass sich in Ecken oder hinter den Schränken Schimmel bilden könnte. Vermeiden Sie es Wohnräume zur Wäschetrocknung herzunehmen.
Beispielrechnung bei Mietminderung - Schimmelbefall in der Mietwohnung
Ist eine Mietminderung gerechtfertigt wird diese immer von dem Ausgangspunkt Warmmiete berechnet.
Wir nehmen an, der Schimmelbefall lag bei Familie Schmidt, im März 2023, an 20 Tagen vor. Kaltmiete beträgt 800 Euro, die Nebenkosten liegen bei 300 Euro. Mietminderung von 25 % wegen Schimmelbefall im Kinderzimmer
Berechnung:
Kaltmiete: 800 Euro
+ Nebenkosten: 300 Euro
____________________________
= Warmmiete 1100 Euro
Mietkürzung an 20 Tagen: 1100 Euro : 100 * 25 = 275 Euro —- 275 Euro / 31 Tage * 20 Tage = 177,42 Euro
Familie Schmidt darf die Miete für den 20tägigen Schimmelbefall um 177,42 Euro, für den Monat März kürzen. Daraus besteht folgender Betrag: 1100 Euro – 177,42 Euro = 922,58 Euro
Darf ich bei Schimmelbefall fristlos kündigen?
Im Gesetz steht dazu in § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dass, jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Nach § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dazu ergänzt § 569 Abs. 1 BGB, dass für Mieter ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB besteht, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Grundsätzlich ist die fristlose Kündigung wegen einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag nach § 543 Abs. 3 BGB aber immer erst zulässig, wenn ist eine zur Abhilfe bestimmte angemessene Frist erfolglos abgelaufen ist oder erfolgloser abgemahnt wurde. In jedem Fall, ist eine Beratung von einem Fachanwalt nicht zu verachten.
Weitere Mängel die zu einer Mietminderung führen können:
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FAQ´s
Liegt die Ursache am Gebäude, aufgrund von baulichen Mängeln oder ähnlichem zurückzuführen, muss der Vermieter für die Beseitigung des Schimmelbefalls sorgen. In diesem Fall haben Mieter ein Recht auf Minderung der Miete.
Wurde in Ihrer Wohung Schimmel festgestellt, muss die Ursache auf Bauteile oder Bestandteile des Gebäudes zurückzuführen sein. Ist die Ursache auf ein falsches Lüftungsverhalten oder zugestellten Heizkörpern zurückzuführen, ist der Mieter für die Ursache und den Schaden verantwortlich und muss diesen zu beseitigen. In diesem Fall, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung.
Gerade in den Kellerräumen, sind die Wände oft feucht durch hohe Luftfeuchtigkeit. Falsches Lüften oder fehlende Mauerwerksabdichtungen, sind meist die Ursache. Liegt die Ursache am Gebäude kann die Miete um 5 % – 10 % gekürzt werden. Fragen Sie immer Ihren Anwalt vor Mietkürzung.
Die verschiedenen Schimmelarten in Wohnräumen sind unterschiedlich gefährlich. Jedoch sollte keiner unterschätzt werden. Der häufigst auftretende Schimmel, in Wohnräumen, ist der schwarze Schimmel. Wird Schimmel entdeckt, sollte dieser mittels eines Schimmeltests untersucht werden, und das weitere Vorgehen und eventuelle Sanierungsmaßnahmen in die Wege geleitet werden.
