Messie Wohnung: Wenn die Wohnung zur Müllhalde wird

Meine Wohnung wurde zur Müllhalde -
Tipps für Vermieter 

Als Vermieter wird es ein Schock sein, wenn er feststellen muss, dass sein Mieter ein Messie ist und die Wohnung zu einer Müllhalde verwandelt hat. Wie geht man nun damit um, wenn der Mieter die Wohnung komplett verwahrlosen lässt und seinen Sammelzwang nicht mehr unter Kontrolle bekommt? Kann man eine Zwangsräumung veranlassen oder dem Mieter fristlos kündigen?

 

Inhaltsverzeichnis

Typische Eigenschaften eines Messies: 

  • Rückzug aus sozialen Beziehungen
  • Zwangserkrankung, die zu übermäßigen Sammeln von gebrauchten und wertlosen Gegenständen führt
  • Kein Zeitgefühl und Schwierigkeit mit der Zeiteinteilung 
  • Depressiv
  • Ignorieren oder Aufschieben von täglichen sozialen Verpflichtungen
  • Hilflosigkeit 
  • Unfähig zu handeln in entscheidenden Situationen 
  • Betroffene werden Ihren Sammelzwang verharmlosen 

Was ist überhaupt ein Messie?

Das Wort „Messie“ wird meist abwertend in Zusammenhang mit Menschen gebracht, die in ihrer Wohnung oder ihrem Haus eine Menge Dinge sammeln. Meist handelt es sich dabei um Dinge, die für andere Menschen einfach nur Müll sind. Alte Zeitungen stapeln sich dann meterhoch in den Zimmerecken, elektrische Geräte, die nicht mehr funktionsfähig sind, werden gesammelt, bishin zu verdorbenen Lebensmitteln. 

Heute spricht man dabei vom sogenannten Messie-Syndrom. Einer psychischen Erkrankung, bei der die Unordnung im Inneren nach außen getragen wird. Menschen, die darunter leiden, haben Probleme bei der Organisation ihres Alltags, können keine Prioritäten setzen und leiden unter einer Sammelsucht. Das kann so weit gehen, dass diese Menschen ihr eigenes Bett nicht mehr zum Schlafen nutzen können, weil dort vor lauter Müll kein Platz mehr ist. 

Menschen mit einem Messie Syndrom, sind meist psychisch kranke Personen, worauf der Extremfall einer vermüllten Wohnung folgt. Um die Verwahrlosung Ihres Zuhauses wieder in den Griff zu bekommen, muss meist die Ursache gefunden werden und der Mieter bereit sein, Beratungsangebote anzunehmen. Überfallen Sie Ihre Mieter mit einer Räumung oder einer Räumungsklage, wird der Ärger meist nur größer und Sie bewirken genau das Gegenteil. Zeigen Sie im ersten Schritt Verständnis und versuchen Sie eine Lösung zu finden, die beide Parteien weiterbringen wird.

Hilfe für Betroffene des Messie-Syndroms: 

  • Messie-Hilfe-Telefon, für Betroffene oder Angehörige – 089 550 64 890
  • Öffentliche Beratungsangebote 
  • Organisation einer Haushaltshilfe 
  • Verhaltenstherapeutische Behandlung durch einen Psychologen vor Ort
 
Selbsthilfegruppen schätzen, dass circa 1,8 Millionen Menschen in Deutschland am Messie-Syndrom leiden. Aufgrund von Scham leben die Betroffenen häufig in sozialer Isolation, was es noch schwieriger macht, die Krankheit zu erkennen. So schlimm es für Betroffene ist: Für Vermieter ist ein Mieter mit Messie-Syndrom ein großes Ärgernis.

Kann ich meinem Messie Mieter fristlos kündigen? 

Sie können Ihrem Messie-Mieter nicht grundlos fristlos kündigen. Mieter haben Rechte und müssen gemäß den staatlichen Vermieter-Mieter-Gesetzen die erforderliche Kündigungsfrist erhalten. Bedeutet Sie als Vermieter müssen zuerst eine Mitteilung und Abmahnung an Ihren Mieter schreiben. In diesem hervorgeht, dass das Problem und die Verunreinigung der Wohnung zu beseitigen ist. Jedoch ist eine fristlose Kündigung in Ausnahmefällen zulässig, wie z.B. wenn Mieter Ihrer Sorgfaltspflicht nicht nachkommen und eine Verwahrlosung der Mietsache vorliegt. Es ist ratsam, sich von einem Anwalt beraten zu lassen.

Leitfaden für Vermieter: 

Schritt-für-Schritt-Lösung bei Messie Mietern

Zustand der Wohnung prüfen, Vermüllung einschätzen und Beweise sammeln: 

Als Vermieter sollten Sie zuerst einmal prüfen, welches Ausmaß die Vermüllung der Mietsache angenommen hat. Sammeln Sie gerne auch Beschwerden von weiteren Mietern des Hauses. Verständlicherweise möchte man als Vermieter direkt die fristlose Kündigung überreichen, dennoch ist dies gar nicht so einfach. Eine Messie-Symptomatik ist nicht gleich ein Kündigungsgrund.

Hilfe anbieten: 

Suchen Sie das persönliche Gespräch mit Ihrem Mieter, wichtig, sprechen Sie vorsichtig die vermüllte Wohnung an. Das Horten der unterschiedlichsten Dinge, ist oft ein schleichender Prozess über Jahre, Betroffene einer Messie-Wohnung sind meist hilflos und scheitern an täglichen Aufgaben. Schreiben Sie Hilfeangebote in Ihrer Region auf und überreichen Sie diesem Ihrem Mieter, geben Sie ihm die Chance, dass dieser sich Hilfe sucht. 

Zuerst abmahnen, dann kündigen: 

Der Mieter bleibt stur und zeigt keine Einsicht? Verletzt der Mieter seine Sorgfaltspflicht im hohem Maß, kann der Vermieter seine Mieter abmahnen und eine Abhilfefrist setzen. Vor einer folgenden Kündigung, muss im vorraus immer eine Abmahnung mit Gründen erstellt werden. Lassen Sie Ihrem Mieter eine Abmahnung, mit angemssener Frist zukommen bevor Sie die Kündigung des Mietvertrages aussprechen. Ist die Frist verstrichen können Sie eine fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung ausstellen, dafür muss die Wohnung erheblich gefährdet sein. Eine detaillierte Definition hierfür gibt es nicht. 

Wann ein Fall als schwer oder weniger schwer zu beurteilen ist, ist oft eine Einzelfallentscheidung. Haben Sie Zweifel, befragen Sie Ihren Rechtsanwalt zu dem Thema.

Auszug des Mieters: 

Läuft alles nach Plan, ist der Tag des Auszuges gekommen und der Mieter hat die Wohnung verlassen. Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter nur noch die Räumungsklage. Nach Auszug können Sie die Bewohnbarkeit oder wohl eher die aktuelle Unbewohnbarkeit der Wohnung prüfen. Vermieter bleiben meist auf dem Posten die Wohnung zu entrümpeln sitzen. 

Reinigung und Entrümpelung der Messiewohnung: 

Messie-Mieter lassen oft Unrat, Müll, kaputte Möbel und Gegenstände, die nicht mehr gebraucht werden zurück. Bevor Sie mit der eigentlichen Renovierung beginnen können, müssen Sie zuerst den Unrat entfernen. Hierfür gibt es Fachfirmen, Entrümpelungsfirmen, die mit entsprechenden Hygienevorschriften arbeiten und Ihnen die Wohnung entrümpeln und reinigen können. Ist Ihnen die Entrümpelung oder die Organisation dieser nicht möglich oder lohnenswert, ist es ebenfalls möglich Ihre Immobilie auch vor Abschluss der Reinigungsarbeiten und im Ist-Zustand zu verkaufen – Kontakt.

Info: Die Kosten für Räumungen oder Reinigungsarbeiten der Wohnung muss der Mieter tragen. Kann oder will dieser aber nicht zahlen, bleibt der Vermieter darauf sitzen. Abhilfe schaffen hier spezielle Vermieter-Rechtschutzversicherungen

Renovierungsarbeiten:

Nach einem Messie-Mietern muss die Wohnung meist durch unsachgemäße Nutzung und Vernachlässigung renoviert werden. Bevor Sie mit der Renovierung fortfahren, sollten Sie alle Schäden dokumentieren, für die Versicherung oder den Schadenersatzansprüchen beim ehemaligen Mieter. Zu den gängigen Renovierungen, gehören das Ersetzen von Bodenbelägen und der Austausch der Tapeten, sowie eine Schimmelbeseitigung. 

Messie Wohnung - Renovierung

Muster: Abmahnungsschreiben bei Messie Mieter wegen Geruchsbelästigung 

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis „Musterstraße 5, 1. OG rechts in 02034 Musterstadt“

Abmahnung wegen Geruchsbelästigung aus Ihrer Wohnung

Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,

andere Hausbewohner und Mietparteien sind in den vergangenen Tagen auf mich zu gekommen und beschwerten sich über massive Geruchsbelästigungen, die aus Ihrer Wohnung dringen bzw. nach geöffneter Wohnungstür noch über einen längeren Zeitraum im Hausflur und Treppenhaus verbleiben. In einigen der anderen Wohnungen zieht der Geruch gar bis in den Wohnungsflur. Ich habe mir am __.02.2023 selbst ein Bild von der Situation vor Ort im Haus gemacht. Auch mir ist übler Geruch im Treppenhaus entgegengeschlagen, der sich vor Ihrer Wohnungstür erheblich maximierte. Als Ursache der Geruchsbelästigung vermute ich verrottende Restmüllabfälle und/oder Fäkalien.

Ich bitte Sie dringend und umgehend, etwa in Ihrer Wohnung lagernden Müll zu entsorgen und die Wohnung gründlich zu reinigen. Nicht nur die von Ihrer Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung stellt eine erhebliche Verletzung Ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Es besteht darüber hinaus die dringende Befürchtung von Substanzschäden an der Mietsache. Des Weiteren kann es zu Ungezieferbefall in Ihrer Wohnung und im ganzen Haus kommen.

Hilfsangebote:

____________________________

Sollten binnen eines Zeitraums von zwei Wochen die Geruchsbelästigungen nicht aufhören, bin ich gezwungen, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.

Unabhängig hiervon bitte ich um Kontaktaufnahme zwecks Vereinbarung eines Besichtigungstermins in Ihrer Wohnung, sodass ich mir ein Bild von ggf. bereits erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen machen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Was, wenn der Mieter nicht gekündigt werden kann? 

Nicht immer kann eine Messie Mieter gekündigt werden, insbesondere wenn er die Miete regelmäßig bezahlt und keine anderen Verstöße vorliegen. Liegt keine Gefährdung der Bausubtanz vor und wird der Zustand mit einer „lediglichen ausgeprägten Sammelsucht“ begründet, ohne dass weitere Hausbewohner belästigt werden, wird eine fristlose Kündigung schwer durchzusetzen sein. In diesem Fall können Sie rechtliche Schritte einleiten und Ihren Rechtsanwalt zu Rat ziehen. In einigen Fällen kann es auch hilfreich sein, mit einem Sozialarbeiter oder Berater zusammenzuarbeiten, um dem Mieter bei der Bewältigung seines Messie-Verhaltens und dem eventuellen Horten von Hausmüll zu helfen. Dies kann dazu beitragen, eine Lösung zu finden, die für alle Beteiligten akzeptabel ist und möglicherweise den Mietvertrag aufrechtzuerhalten.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn mein Mieter trotz wirksamer Kündigung die Wohnung nicht räumt? 

Als Vermieter sollten Sie zunächst prüfen, ob die Kündigung wirksam ist und alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt wurden. Wenn dies der Fall ist und der Mieter dennoch nicht auszieht, können Sie einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Sie können eine Klage auf Räumung einreichen und vor Gericht nachweisen, dass der Zustand der Wohnung gefährlich oder ungesund ist, und dass der Mieter diese Umstände verursacht hat. Wenn der Mieter nach einer gerichtlichen Räumungsklage nicht auszieht, kann ein Gerichtsvollzieher eingesetzt werden, der den Mieter gewaltsam aus der Wohnung entfernt. Hier werden allerdings viele Monate vergehen, bis dies auch durchgesetzt werden kann. Empfehlenswert ist es, vorher noch einmal das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und mögliche Lösungen anzubieten, um einen langwierigen und kostenintensiven Rechtsstreit zu vermeiden. Es gibt auch spezialisierte Unternehmen, die bei der Räumung von Messie-Wohnungen helfen können.

Was sollten Vermieter über das Messie-Syndrom wissen?

Woher kommt denn überhaupt der Begriff „Messie“ ? Der Begriff „Messie“ kommt aus dem Englischen und geht auf das Wort „mess“ zurück, was „Unordnung“ oder „Durcheinander“ bedeutet. Im deutschen Sprachgebrauch bezeichnet man damit Personen, die unter starken Vermüllungs- und Sammelzwängen leiden und dadurch massive Probleme in ihrem Alltag haben. Der Begriff wurde erstmals in den 1980er Jahren in den USA geprägt und hat sich seitdem auch in Deutschland etabliert.

Wenn Mietwohnungen zur Müllhalde geworden sind, steckt nicht immer das sogenannte Messie Syndrom dahinter. Suchtkranke oder Menschen, die unter Depressionen oder anderen psychischen Erkrankungen leiden, würden auch oft ihre Wohnräume vernachlässigen und nicht mehr auf die eigene Körperhygiene achten, sagte Elisabeth Nüßlein vom Caritas-Verband der Erzdiözese Bamberg. „Beim Messie-Syndrom wird oft alles in einen Topf gesteckt, das ist aber eigentlich falsch“, ergänzte Nüßlein am Rande einer Fachtagung zum Thema Verwahrlosung in Nürnberg.

Kann ich meine Messie - Wohnung im Ist-Zustand verkaufen? 

Einen Mieter mit Messie-Syndrom aus der Immobilie zu bekommen, ist ein langwieriger und nervenaufreibender Prozess. Und ist er ausgezogen, beginnt die eigentliche Arbeit. Zunächst muss die Wohnung vom Müll und häufig auch Schädlingen befreit werden. Erst danach können Sie beurteilen, inwieweit die Wohnung oder das Haus Schaden genommen hat.

Die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten können sehr teuer werden. Unregelmäßige Mietzahlungen, dazu der ganze Prozess vom Gespräch bis zum Auszug, kosten zusätzlich Zeit und Geld. Für einige Vermieter ist das sowohl finanziell als auch mental nicht leicht zu verkraften. Wenn Sie sich als Vermieter nicht damit auseinandersetzen können und wollen, bleibt Ihnen noch der Verkauf der Immobilie. Es ist jedoch sehr schwierig, eine Messie Wohnung auf dem freien Markt anzubieten. Eine Besichtigung des Objektes kann unangenehm sein, bzw. nicht durchfürhbar sein, der Zustand des Wohnraumes kaum vorzeigbar. Für die potentiellen Käufer der Immobilie nicht denkbar, eine Immobilie zu kaufen, die nicht einmal besichtigt werden kann. Die meisten Käufer einer Immobilie wollen diese selber nutzen oder erwerben sie als Investitionsobjekt. Niemand investiert in eine Wohnung, in der er keinen Einblick hatte. Unregelmäßige Mietzahlungen und der unbekannte Zustand der Immobilie lassen jeden möglichen Käufer davor zurückschrecken.

Das bedeutet aber nicht, dass ein Verkauf der Messie-Immobilie überhaupt nicht möglich ist. Wir haben in den letzten Jahren schon viele Erfahrungen mit dem Kauf von Messie-Wohnungen und -Häusern gemacht und wissen damit diskret umzugehen. Ihr großer Vorteil besteht darin, dass wir Ihre Immobilie ohne Makler oder öffentliche Ausschreibung direkt von Ihnen kaufen. Der gesamte Verkaufsprozess ist meist innerhalb von wenigen Wochen abgeschlossen und Sie müssen sich nicht mehr mit Ihrem Problem-Mieter oder einer aufwendigen Sanierung auseinandersetzen. – Kontakt

Wie kann ich mich bei Neuvermietung vor Messie Mietern schützen? 

Um nicht in ein paar Jahren wieder vor der selben Situation stehen zu müssen, möchten Sie sich als Vermieter nun schützen. Wir haben Ihnen wertvollen Tipps und Dokumente zusammengestellt um sich vor Messie Mietern zu schützen: 

  • Führen Sie eine gründliche Hintergrundüberprüfung durch: Überprüfen Sie die Kreditwürdigkeit und den Ruf des potenziellen Mieters, einschließlich möglicher früherer Vermieter. Stellen Sie auch Fragen zu ihrem allgemeinen Lebensstil und ihrer Sauberkeit. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Mieterselbstauskunft, sowie eine SCHUFA-Bonitätsauskunft, deckt schon viel wissen über potenzielle Mieter auf. Lassen Sie sich diese drei Dokumente vor Unterzeichnung des Mietvertrages vorlegen.
  • Bewohnen Ihre potenzielle Mieter aktuell eine Wohnung, fragen Sie nach einem Treffen bei deren Zuhause. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit zu sehen, wie sie ihre aktuelle Wohnung gepflegt haben.
  • Fordern Sie eine Kaution: In vielen Fällen schreckt es Messie-Mieter ab, im Voraus Geld zu bezahlen, insbesondere wenn es sich um größere Geldbeträge wie die Kaution handelt.
  • Verwenden Sie einen Mietvertrag mit entsprechender Klausel: Fügen Sie eine Klausel ein, die den Mieter zur Pflege der Immobilie verpflichtet und ihm das Recht gibt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn er nicht angemessen gepflegt wird.
  • Denken Sie an das Übergabeprotkoll bei einer Neuvermietung, egal ob Haus oder Wohnung in beiden Fällen ein wichtiges Dokument.
  • Mit Versicherungen können Sie sich vor den Kosten bei Schäden oder Mietausfällen schützen.

FAQ´s

Für eine Zwangsräumung, muss der Vermieter zuerst einen gültigen Räumungstitel erlangen. Dies ist möglich, wenn der Mieter seine Mietzahlungen nicht leistet, die Wohnung nicht ordnungsgemäß pflegt oder wenn der Mieter den Mietvertrag verletzt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Vermieter zuerst eine Abmahung schreiben muss, bevor er rechtliche Schritte einleiten kann. Erst im Anschluss kann eine Zwangsräumung durchgeführt werden. Die genauen gesetzlichen Bestimmungen hängen von der jeweiligen Rechtsordnung ab.

Anders wie bei der gewöhnlichen Zwangsräumung, wird bei der Berliner Räumung nur das Türschloss ausgetauscht. Der Hausrat des Mieters verbleibt in der Wohnung. Vermieter kann ein Vermieterpfandrecht auf die Gegenstände des Mieters melden und kann die Gegenstände nach der einmonatigen Aufbewahrungsfrist verwerten. 

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