Was tun, wenn der Mieter plötzlich nicht mehr zahlt?
Ein Mietausfall ist eine gruselige Vorstellung für Vermieter. Dabei müssen es nicht immer Mietnomaden sein, die ihre Miete nicht zahlen. Unterschiedliche Lebensituationen können zu einer finanzielle Notlage führen.
Auch wenn Sie ein kulanter Vermieter sind, müssen Sie bei vermehrten Mietausfällen handeln. Denn sonst geraten auch Sie schnell in eine finanziell missliche Lage. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Vermieter tun können, wenn der Mieter nicht mehr zahlt.
Was Sie bei einem Mietausfall tun können
Wenn Ihr Mieter mal einen Monat keine Miete zahlt, müssen Sie nicht sofort ein Kündigungsschreiben losschicken. Gerade wenn der Mieter schon länger in dem von Ihnen vermieteten Haus oder der Wohnung lebt, lohnt es sich, erst einmal abzuwarten. Es kann viele Gründe für den Mietausfall geben, wie beispielsweise eine falsch eingetippte Kontoverbindung oder der bereits genannte finanzielle Engpass. Hier kann es sich auch lohnen, den direkten Kontakt zu suchen und ein klärendes Gespräch zu führen.
Wenn der Mietvertrag gerade erst unterschrieben wurde und bereits nach dem ersten Monat ein Mietrückstand besteht, ist das natürlich besonders ärgerlich. Auch in diesem Fall können Sie erstmal den direkten Kontakt suchen.
Sollte die Miete auch nach einem Gespräch und dem Versprechen, dass die Zahlung in Kürze geleistet wird, nicht auf Ihrem Konto angekommen sein, müssen Sie weitere Schritte einleiten. Abwarten wäre die falsche Lösung.
Schreiben Sie eine Mahnung
Der erste Schritt ist das Verfassen eines Mahnschreibens. In diesem fordern Sie den Mieter auf, den Mietrückstand auszugleichen. Dieses erste Schreiben darf noch freundlich formuliert sein und mehr wie eine Erinnerung an die Mietzahlung aussehen. Vor allem dann, wenn Sie vorab keinen Kontakt mit dem Mieter hatten. Trotz aller Freundlichkeit muss auch diese Mahnung in der entsprechenden Form verfasst werden. Sollte nach dieser ersten Mahnung keine Zahlung erfolgen, versenden Sie eine zweite Mahnung. Diese sollte nun etwas mehr Druck aufbauen.
Kündigen Sie den Mietvertrag
Sollte auch nach Ablauf des Zahlungstermins der zweiten Mahnung kein Ausgleich des Mietrückstandes erfolgt sein, bleibt Ihnen im letzten Schritt nur noch die Kündigung.
Hat der Mieter zwei Monate hintereinander nicht gezahlt oder sind über einen längeren Zeitraum Mietrückstände in Höhe von zwei Monatskaltmieten aufgelaufen, haben Sie als Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen.
Hier entsteht nun ein ganz neues Problem: Eine Kündigung heißt noch lange nicht, dass der zahlungssäumige Mieter auch auszieht.
Was tun, wenn der Mieter nach fristloser Kündigung nicht auszieht?
Aus der Erfahrung heraus kann gesagt werden, dass Mieter, die keine Miete zahlen, auch nach einer Kündigung nicht ohne Probleme ausziehen.
Nachdem Sie Ihrem Mieter gegenüber die fristlose Kündigung ausgesprochen haben, hat dieser zwei Wochen Zeit, darauf zu reagieren. Erfolgt kein Widerspruch und folgt der Mieter auch nicht Ihrer Aufforderung zum Auszug, müssen Sie eine so genannte Nachfrist festlegen.
Verstreicht auch dieser Termin ohne Auszug, bleibt Ihnen als Vermieter nur noch die Räumungsklage. In diesem Fall müssen Sie einen Anwalt beauftragen, der beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreicht. Auch wenn die Kosten für den Anwalt de facto der Mieter tragen muss, ist es Ihre Pflicht, diese vorab auszulegen.
Der Mieter erhält die Räumungsklage per Post und ist verpflichtet, darauf zu antworten. Geschieht dies nicht, wird von Ihrem Anwalt ein Versäumnisurteil beantragt. Sollte sich der Mieter gegen die Räumungsklage verteidigen, kommt es beim zuständigen Gericht zu einer Verhandlung.
Mietausfall: Zwangsräumung nicht immer problemlos möglich
Nachdem das Gericht ein Urteil gesprochen hat, wird dieses nach vier Wochen rechtskräftig. Die Kosten hierfür muss die unterliegende Partei übernehmen. Das bedeutet, gewinnen Sie als Vermieter, bleiben die Kosten des Verfahrens beim Mieter.
Für die Vollstreckung des Urteils wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt. Dieser übernimmt ab jetzt und verlangt die freiwillige Räumung. Wenn der Mieter nach wie vor uneinsichtig ist, kann der Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung vornehmen.
Wie bereits herauszulesen ist, handelt es sich hierbei um einen langwierigen und kostenintensiven Prozess. Außerdem kommt noch ein weiteres Problem hinzu: Unter bestimmten Umständen kann keine Zwangsräumung vorgenommen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen keine neue Wohnung findet oder unter einer schweren Krankheit leidet.
Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den Kosten für den Anwalt sitzen, der Mietausfall ist nach wie vor nicht beglichen, und der Mieter sitzt immer noch in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus.
Gibt es eine Alternative zur Zwangsräumung?
Ist es bereits soweit gekommen, dass Sie mit Ihrem Mieter vor Gericht waren und eine Zwangsräumung nicht möglich ist, sind die Fronten meist verhärtet. Für Sie als Vermieter ist das eine besonders unangenehme Situation.
Konstruktive Gespräche sind zu diesem Zeitpunkt meist nicht mehr möglich. Sie als Vermieter wollten eigentlich nicht, dass es soweit kommt. Vielleicht haben Sie die Immobilie vor vielen Jahren gekauft, um durch die Mietzahlungen Ihre Rente aufzubessern. Wenn Sie nur eine Immobilie besitzen, sind größere Mietausfälle ein besonders harter Schlag. Eine Möglichkeit, die Ihnen bleibt, ist der Verkauf Ihrer Immobilie. Damit ist Ihr Problem mit dem säumigen Mieter auf einen Schlag beseitigt und Sie haben frei verfügbares Kapital.
Allerdings ist der Verkauf einer „problembehafteten“ Immobilie nicht so einfach. Käufer möchten entweder selbst in der Immobilie wohnen oder, ebenso wie Sie, von Mietzahlungen profitieren. Da genau das in diesem Fall nicht gegeben ist, zieht sich ein Verkauf in die Länge oder kommt gar nicht zustande.
Eine weitere Option ist der direkte Immobilienankauf, wie wir ihn bei Immobilienankauf Häupler anbieten. Wir sind auf Problemimmobilien spezialisiert und kaufen auch Häuser und Wohnungen mit Mietrückständen oder generell schwierigen Mietverhältnissen an. Durch den direkten Ankauf haben wir die Möglichkeit, den gesamten Verkaufsprozess innerhalb von nur vier Wochen abzuschließen. Dabei gehen wir diskret und diplomatisch vor. Wenn Sie Interesse an einer kostenlosen Bewertung Ihrer Immobilie haben, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
