Die Zwangsversteigerung droht – Sollte ich meine Immobilie vorher verkaufen?
Wenn Sie in einem finanziellen Engpass sind und Ihren Immobilienkredit nicht mehr bedienen können, kommt es zu einer Zwangsversteigerung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Eine Zwangsversteigerung sollte jedoch immer die letzte Lösung sein. Denn auch in einer finanziellen Notsituation gibt es immer noch bessere Möglichkeiten. Doch wie kommt es eigentlich zu einer Zwangsversteigerung und was können Sie dann tun? Wir zeigen Ihnen verschiedene Alternativen und erklären, warum ein frühzeitiger Verkauf eine bessere Lösung als die Zwangsversteigerung sein kann.
Wodurch kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen?
Die Gründe, warum es zu einer Zwangsversteigerung kommt, können sehr vielfältig sein. Der Verlust des Jobs, unerwartete Ausgaben in großer Höhe oder auch der Tod eines Familienmitgliedes können dazu führen, dass die Schulden bei der Bank nicht mehr bedient werden können.
Für Eigentümer, die sich den Wunsch von einem Leben im Eigenheim erfüllt haben, ist die Möglichkeit, Ihr Haus zu verlieren, ein herber Schlag. Wenn sie plötzlich ihre monatlichen Tilgungen bei der Bank nicht mehr begleichen können, reagieren viele Besitzer erst einmal gar nicht. Sie sind verzweifelt und hoffen, dass sich die finanzielle Situation schnell wieder zum Guten wendet. Doch die kreditgebende Bank wartet nicht einfach ab, bis die monatlichen Ratenzahlungen wieder aufgenommen werden. Sie hat dann die Möglichkeit, mit Hilfe eines Vollstreckungstitels eine Zwangsversteigerung einzuleiten und diese nimmt sie auch wahr.
Darf die Bank mein Haus oder meine Wohnung einfach zwangsversteigern?
Die wenigsten Immobilienbesitzer kaufen ihre Immobilie und zahlen sofort den gesamten Kaufpreis. In den meisten Fällen wird hierfür ein Kredit bei der Bank aufgenommen. Je nach aktueller Markt- und Zinslage ist es möglich, die Immobilie mit nur wenig oder gar keinem Eigenkapital zu finanzieren. Das birgt sowohl Risiken für den Käufer als auch für die Bank. Die Bank will sich natürlich gegen dieses Risiko so gut es geht schützen. Das gelingt ihr durch einen Grundschuldeintrag ins Grundbuch. In diesem stehen dann nicht nur Sie als Besitzer der Immobilie, sondern auch die Bank. Mit diesem „Trick“ hat sich die Bank komplett abgesichert und gleichzeitig jederzeit Zugriff auf Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Sollten Sie Ihre Tilgungsraten nicht mehr bedienen können, hat die Bank durch den Grundbucheintrag das Recht, eine Zwangsversteigerung einzuleiten. Und das unabhängig davon, ob Sie bisher 10% der Schulden oder bereits 90% der Schulden an die Bank zurückgezahlt haben. Man könnte also durchaus behaupten, dass die Vergabe von Immobilienkrediten ein lohnenswertes Geschäft für die Bank ist – vor allem dann, wenn die Gläubiger in eine finanzielle Notlage geraten.
Bevor die Bank sich den Zugriff auf Ihre Immobilie holt, sollten Sie selbst schnell reagieren. Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Fachmann kostenfrei und unverbindlich bewerten. Hier erhalten Sie den Wert Ihrer Immobilie und können diese sogar in Eigenregie diskret verkaufen und erzielen somit einen höheren Verkaufspreis, als wie bei einer Versteigerung Ihrer Immobilie.
Der Ablauf einer Zwangsversteigerung
Eine Zwangsversteigerung wird dann von der Bank eingeleitet, wenn mehrere Raten nicht gezahlt und auch kein Gespräch mit der Bank gesucht wurde. Bis zur eigentlichen Zwangsräumung müssen jedoch vorab einige Schritte erfolgen:
1. Der Gläubiger (die Bank) stellt bei Gericht einen Antrag, um einen Vollstreckungstitel zu erhalten.
2. Erhält der Gläubiger den Vollstreckungsbescheid, hat er die Möglichkeit, die Zwangsräumung einzuleiten. Über diese muss er jedoch vorab den Schuldner informieren.
3. Der Schuldner hat nun die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen zu reagieren. Erhebt er keine Einwände, kommt es zur Zwangsversteigerung. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten Sie sich mit den verschiedenen Möglichkeiten auseinandersetzen, die Sie jetzt noch haben. Welche das sind, erfahren Sie weiter unten im Artikel.
4. Damit die Immobilie zur Zwangsversteigerung angeboten werden kann, muss ein Gutachter den Verkehrswert berechnen. Hier müssen Sie beachten, dass dieser Verkehrswert NICHT dem späteren Verkaufspreis entspricht. Warum das so ist, können Sie im letzten Abschnitt des Beitrages nachlesen.
5. Nachdem das Gutachten erstellt wurde, ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an und legt dafür einen Termin fest. Dieser wird öffentlich bekannt gegeben und ist für Betroffene daher oft eine zusätzliche mentale Belastung.
6. Am Tag der Zwangsversteigerung hat jeder Interessent Zugang und kann sein Gebot abgeben. Den Zuschlag erhält der Höchstbietende.
7. Ungefähr sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung findet der Wechsel vom alten zum neuen Eigentümer statt. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie bereit aus Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung ausgezogen sein.
Was Sie als erstes tun sollten, wenn Sie den Immobilienkredit nicht mehr bezahlen können
Sobald Sie feststellen, dass Ihre finanzielle Situation es Ihnen aktuell erschwert oder nicht erlaubt, die monatlichen Tilgungsraten zu bedienen, müssen Sie proaktiv werden. Der größte Fehler ist, erst einmal abzuwarten. Es ist wichtig, mit Ihrem Ansprechpartner bei der kreditgebenden Bank das Gespräch zu suchen und ihre Situation zu schildern. Die meisten Banken sind bereit, gemeinsam nach einer Lösung zu suchen.
Bevor Sie Kontakt aufnehmen, sollten Sie sich jedoch ganz ernsthaft die Frage stellen: Finde ich in naher Zukunft eine Lösung für meinen finanziellen Engpass?
Nehmen wir einmal an, Sie haben ihren Job verloren. Die Tilgungen für den Immobilienkredit konnten Sie bisher nur durch das doppelte Einkommen von Ihnen und Ihrem Partner bestreiten. Fällt nun ein ganzes Einkommen weg, ist es Ihnen nicht mehr möglich die Schulden zu tilgen. Da Sie sich nach einem neuen Job umschauen, ist es also denkbar, dass der finanzielle Engpass demnächst überstanden ist.
Haben Sie jedoch Ihren Job verloren und zusätzlich zu den Immobilienschulden weitere Schulden angehäuft, sieht Ihre Situation vielleicht etwas anders aus. Das heißt nicht, dass es nicht möglich ist, Ihre Immobilie zu behalten. Trotzdem lohnt es sich in diesem Fall, ganz offen die Frage zu stellen, ob man sich dem Stress, den Schulden, die nicht bezahlt werden können, zwangsläufig auslösen, tatsächlich dauerhaft antun möchte. Wenn der Traum vom Eigenheim plötzlich zu einem Albtraum wird, kann es manchmal besser sein, frühzeitig die Reißleine zu ziehen und lieber nach vorn zu schauen.
Wie sich eine Zwangsversteigerung vermeiden lässt
Wenn Sie die Versteigerung Ihrer Immobilie vermeiden wollen, müssen Sie also zunächst das Gespräch mit der Bank suchen. Für Banken sind Kunden, die nicht mehr in der Lage sind, ihre Schulden zu begleichen, natürlich keine idealen Geschäftspartner. Dennoch sind die meisten Banken bereit, gemeinsam mit Ihnen nach einer Lösung zu suchen.
Grundsätzlich kann Ihnen die Bank zwei Möglichkeiten bieten, um einer Zwangsversteigerung aus dem Weg zu gehen:
Verringerung der Tilgung
Vielleicht haben Sie sich beim Abschließen des Kreditvertrages dazu entschlossen, eine besonders hohe monatliche Tilgung zu leisten. Wenn finanziell alles gut läuft, ist das grundsätzlich eine gute Idee, da Sie so viel schneller die Immobilie ihr eigen nennen können. Bei finanziellen Problemen wird eine hohe Tilgungsrate jedoch schnell zu einem Stolperstein. Wenn Sie aber mit Ihrer Bank verhandeln, haben Sie gute Chancen, dass die Tilgung vorübergehend oder gar dauerhaft verringert wird. Natürlich besteht diese Möglichkeit auch bei einer niedrigeren Tilgungsrate, allerdings ist die Bereitschaft der Bank, dem zuzustimmen, eventuell nicht so groß.
Umschuldung des Immobilienkredites
Wenn Sie Ihren Immobilienkredit zu einem Zeitpunkt mit hohen Zinssätzen abgeschlossen haben, machen diese einen erheblichen Teil der monatlichen Tilgungsrate aus. Eine Umschuldung findet in den meisten Fällen mit einer anderen Bank statt. Sie bedeutet letztendlich, dass ein neuer Kredit mit niedrigerem Zinssatz aufgenommen wird. Mit diesem neuen Kredit wird der alte Kredit dann abbezahlt und das Ergebnis sind niedrigere monatliche Tilgungsraten. Bedenken müssen Sie hier jedoch, dass bei einer frühzeitigen Rückzahlung eines Immobilienkredites meist Strafzinsen anfallen. Je früher eine Umschuldung während eines laufenden Kredites stattfindet, umso höher fallen diese Strafzinsen aus. Außerdem ist es nicht so einfach, einen neuen Kredit zu erhalten, wenn Sie in einer finanziellen Notsituation sind.
Weitere Möglichkeiten, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden
Neben einer Umschuldung oder der Verringerung der Tilgungsrate gibt es einige weitere Möglichkeiten, eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Ob diese für Sie in Betracht kommen, hängt von Ihrer jeweiligen persönlichen Situation ab.
Geld leihen
Befinden Sie sich nur in einem kurzfristigen finanziellen Engpass? Vielleicht kann Ihnen hier jemand aus Ihrer Familie oder Ihrem Freundeskreis mit einem Kredit aushelfen. Mit einem entsprechenden Vertrag hat dieser die gleiche Funktion wie ein Kreditvertrag mit einer Bank. Das ist jedoch nur ratsam, wenn Sie den genauen Zeitpunkt wissen, ab wann Sie den Immobilienkredit wieder normal weiter abzahlen können. Ist das nicht der Fall, können sowohl die Bank als auch Ihr Familienmitglied oder der Freund nicht mehr mit Rückzahlungen rechnen.
Einen Konsumentenkredit abzuschließen ist theoretisch auch eine Möglichkeit. Da hierfür allerdings eine Auskunft bei der SCHUFA eingeholt wird und der Nachweis eines unbefristeten Arbeitsverhältnisses notwendig ist, ist so ein Kredit meist nicht so einfach zu bekommen.
Vermieten des Hauses oder Wohnung
Der Auszug aus der eigenen Immobilie ist nicht unbedingt das, was man sich als Eigenheimbesitzer wünscht. Wenn Sie so jedoch einer Zwangsversteigerung aus dem Weg gehen können, sollten Sie diese Möglichkeit in Betracht ziehen. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie in eine Wohnung ziehen, deren Miete geringer als die Tilgungsrate ist. Die Mieter Ihrer Immobilie bezahlen sozusagen durch die Mietzahlung Ihre monatlichen Raten bei der Bank und Sie umgehen eine Zwangsversteigerung. Wenn Sie wieder finanziell besser aufgestellt sind, können Sie wieder in Ihre eigene Immobilie zurückziehen. Bedenken Sie hier jedoch die Rechte der Mieter, die zu dem Zeitpunkt in Ihrer Immobilie wohnen.
Die Immobilie vorher freiwillig verkaufen
Proaktiv zu sein ist immer besser als abzuwarten und auf bessere Zeiten zu hoffen. Bei einem freiwilligen Verkauf Ihrer Immobilie handeln Sie genau danach. Den Verkauf Ihrer Immobilie können Sie auch dann noch abwickeln, wenn der Vollstreckungsbescheid Ihnen bereits zugestellt ist.
Ein Verkauf bei finanziellen Schwierigkeiten läuft faktisch genauso ab wie jeder andere Immobilienverkauf. Der größte Unterschied ist der Faktor Zeit. Bei einem Immobilienverkauf ohne finanziellen Zwang können sich die Verkäufer oft Monate oder gar Jahre Zeit lassen, um einen idealen Preis zu erzielen. Diese Zeit ist im Falle einer drohenden Zwangsversteigerung nicht vorhanden. Denn ein finanzieller Engpass kommt meistens überraschend. Außerdem entscheiden sich die meisten Immobilienbesitzer in einem solchen Fall nicht sofort für den Verkauf Ihrer Immobilie. Kommt es dann zur Ankündigung einer Zwangsversteigerung, bleibt meist wenig Zeit für einen Verkauf. Selbst wenn Sie sich frühzeitig für einen Verkauf entscheiden, ist ein gewisser zeitlicher Druck vorhanden.
Im Normalfall können Sie für Ihre Immobilie in Ruhe ein Exposé erstellen lassen und die Wohnung oder das Haus auf verschiedenen Plattformen selbst oder durch einen Makler zum Verkauf anbieten. Interessenten kommen zur Besichtigung vorbei, Verhandlungen werden geführt und die Immobilie wird letztendlich verkauft. Aber wie bereits erwähnt, dauert ein solcher Prozess oft mehrere Monate oder auch Jahre. Die Geschwindigkeit des Verkaufs ist dabei auch immer abhängig von der Lage der Immobilie und der Nachfrage.
Doch auch unter zeitlichem Druck können Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus noch verkaufen und so eine Zwangsversteigerung vermeiden. Ein direkter Immobilienverkauf ist hier die Lösung. Sie verkaufen hierbei Ihre Immobilie an einen professionellen Immobilienankäufer, der sich täglich mit Spezialfällen beschäftigt und Ihnen kostenfrei mit Rat und Tat zur Seite stehen kann. Bei einem direkten Immobilienverkauf wird die Immobilie nicht auf einem Marktplatz von Ihnen oder einem Makler zum Verkauf angeboten. Stattdessen erhalten Sie eine direkte Einschätzung und ein Preisangebot für Ihre Immobile. Wenn Sie mit dem angebotenen Preis einverstanden sind, vergehen vom Preisangebot bis zum abgeschlossenen Verkauf in den meisten Fällen nur wenige Wochen. So können Sie mit Sicherheit Ihre Schuld bei der Bank begleichen und gehen einer Zwangsversteigerung aus dem Weg.
Welche Vorteile bietet mir der Verkauf der Immobilie gegenüber einer Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung sollte immer der letzte Ausweg sein, um die Immobilienschulden bei der Bank zu begleichen. Wie bereits erwähnt, ist ein proaktives Handeln für Sie immer von Vorteil.
Bleibt die Bank auf einem Immobilienkredit sitzen, möchte sie diese Immobilie so schnell wie möglich loswerden. Im besten Fall will sie mit einem leichten Plus oder einer Null herauskommen. Aus diesem Grund werden Immobilien bei Zwangsversteigerungen in den allermeisten Fällen unter dem eigentlichen Verkehrswert verkauft. Immobilienkäufer, die sich bei einer Zwangsversteigerung beteiligen, hoffen dabei immer auf ein Schnäppchen.
Der Verkehrswert wird vorher von einem Gutachter festgelegt. Allerdings hat dieser nur indirekt etwas mit dem späteren Verkaufspreis zu tun. Denn bei einer Zwangsversteigerung zählt als erstes das niedrigste Gebot. Grund dafür: Immobilien, die für eine Zwangsversteigerung ausgeschrieben werden, haben meist ein negatives Image. Auf Käufer kommen oft weitere Kosten für Renovierungen hinzu und die Immobilie wird meist ungesehen gekauft. Das Risiko ist also höher. Der Verkehrswert ist somit nur ein Anhaltspunkt für die Interessenten der Immobilie. Das heißt, Ihre Immobilie kann bei einer Zwangsversteigerung zu einem weitaus geringeren Preis verkauft werden.
Der schlimmste Ausgang sieht dann wie folgt aus: Der Preis, der bei der Zwangsversteigerung erzielt wird, deckt nicht die Schulden, die bei der Bank bestehen. Die Bank besteht allerdings auf einer vollständigen Rückzahlung der Schulden und bietet dort auch keinerlei Aufschub. Um die restlichen Schulden begleichen zu können, muss so unter Umständen eine Privatinsolvenz angemeldet werden. Das heißt, Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist weg und zusätzlich sind Sie privat insolvent.
Entscheiden Sie sich vorab aktiv und freiwillig für den Verkauf Ihrer Immobilie, haben Sie bessere Chancen, einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Dieser deckt im Idealfall alle angelaufenen Schulden und es bleibt sogar noch etwas Geld übrig, um neu zu starten.
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